Devre mülk, bir taşınmaz üzerinde birden çok kişinin dönemsel olarak yararlanmasına olanak sağlayan özel bir taşınmaz mülkiyeti şeklidir. Kavramın temelinde ortak kullanım ve müşterek mülkiyet yatmaktadır. [1] Devre mülk söz konusu olduğu zaman, gayrimenkul yılın belirli dönemlerinde diğer ortakların kullanımına bırakılmaktadır.
Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı ya da bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı veren müşterek mülkiyet payına bağlı irtifak haklarıdır. Bu hak tapu sicil müdürlüğünde düzenlenecek resmi senetle kurulur. Devre mülk hakkı bir mülkiyet türü olmayıp irtifak haklarının bir çeşididir. Bu nedenle Türk Medeni Kanunu ve Tapu Sicil Tüzüğü'nde gösterildiği şekilde irtifak hakları sütununa tescil edilir. [2]
2. Devre Mülk Hakkı
Devre Mülk hakkı, Kat Mülkiyet Kanunu madde 57’de düzenlenmiştir. İlgili maddeye göre “Mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapı veya bağımsız bölümün ortak maliklerinden her biri lehine bu yapı veya bağımsız bölümden yılın belli dönemlerinde istifade hakkı, müşterek mülkiyet payına bağlı bir irtifak hakkı olarak kurulabilir. Bu hakka devre mülk hakkı denir.”
Devre Mülk hakkı, yalnızca mesken nitelikli yapılarda kurulabilmektedir. Kat mülkiyetli, kat irtifaklı veya müstakil yapılar olabilir. Mesken niteliğini haiz olmayan yapılarda devre mülk hakkının kurulması imkânı yoktur. [3]
Devre mülk üzerinde bu hakla bağdaşan ayni haklar tesis edilebilir, bağlı olduğu müşterek mülkiyet payına bağlı olarak devir ve temlik edilebilir ve mirasçılara geçer. Devre mülk hakkının yılın belirli dönemlerine ayrılması ve en az 7 gün süreli olması gerekir. Sözleşmede aksi kararlaştırılmadığı sürece devre mülk hakkı sahibi bu hakkın kullanımını başkalarına bırakabilir.
3.Devre Mülk Hakkının Kurulmasının Şartları
3.1. Genel Olarak
Devre mülk hakkının kurulmasının koşulları; devre mülk hakkı kurulacak taşınmaz, mesken nitelikli bir yapı ya da kat mülkiyetine veya kat irtifakına çevrilmiş bağımsız bölüm olmalıdır; bir yapıda veya bağımsız bölümde devre mülk hakkını kuracak kimseler ,o yapının veya bağımsız bölümün ortak malikleri olmalıdır; devre mülk hakkının kurulması için ortak malikler arasında ve tümünün imzasını taşıyan bir sözleşme yapılmalıdır, devre mülk hakkının kurulması konusunda tapu memuru huzurunda resmi senet düzenlenmelidir. [4]
Devre mülk hakkının kurulmasıyla ilgili olarak Kat Mülkiyeti Kanununda madde 60’ta ana taşınmaz mal ile bağımsız bölümlerin ve müstakil yapıların tapu kütüklerinin beyanlar hanesine, bağımsız bölüm veya yapı üzerinde devre mülk hakkı kurulduğu işaret edilir ve düzenlenecek tapu senedinde de bu husus belirtilir.
İlgili kanunun 61. Maddesinde ise süre, devir ve teslim, istifade şekil ve usulleri, yöneticilerin seçimi ile hak ve sorumlulukları, büyük onarım için ayrılacak dönem, bakım masrafları gibi hususlar belirtilerek düzenlenen ve bütün hak sahiplerince imzalanan devre mülk sözleşmesinin resmi senede eklenmesi ve tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmesi belirtilmiştir.
Devre mülk hakkının kurulması için, geçerli bir hukuki sebep, devre mülk sözleşmesi tescil talebi ve tapu kütüğüne tescil gereklidir.
3.2. Devre Mülk Sözleşmesi
Kanun koyucu, devre mülk üzerinde paydaşlar arasındaki uyuşmazlığın çözümü için devre mülk sözleşmesini işaret etmiştir. Devre mülk sözleşmesinin resmi senede eklenmesi zorunlu kılındığından adi yazılı şekle tabidir.
Devre mülk sözleşmesinde düzenlenmesi zorunlu üç unsur bulunmaktadır. Bu üç unsur; devrelerin belirlenmesi, devrelerde kimin yararlanacağı ve büyük onarım döneminin ayrılmasıdır.
3.3. Geçerli Bir İktisap Sebebi Olma
Her tasarruf işleminde olduğu gibi devre mülk hakkının kurulması için de geçerli bir hukuki sebebe dayandırılması şarttır. Devre mülkte yer alan iktisap sebebi, devre mülkün kurulması için ortak maliklerin onaylarından oluşan sözleşmedir. Bu sözleşmeye öğretide “devre mülk irtifak sözleşmesi” denilmektedir. Bu sözleşme, devre mülk sözleşmesinden farklı olup KMK m.61’de sözü edilen ‘resmi senet’ kavramına denk düşer. Devre mülk irtifak sözleşmesinin resmi şekil şartı gereğince ilgili kişilerin başvurusuyla tapu memurları tarafından düzenlenmesi gerekir.
3.4. Tescil Talebi ve Tescil
Devre mülk yazılı tescil talebi ile tapu kütüğüne tescil edilir. [5] Devre mülkün ortak maliklerinin tümünün yazılı olarak tescil talebinde bulunması ve imzalaması gerekir. Resmi senet üzerinde bulunan rıza beyanının tescil talebi yerine geçtiği kabul edilmektedir. Devre mülkün doğması için yapılacak son işlem, tapu kütüğünde irtifak hakları kısmına devre mülkün yazılmasıdır.
4. Devre Mülk Hakkının Kapsamı
Devre mülk hakkının sahibine tasarrufta bulunma, yararlanma ve üzerine ayni hak kurabilme hakkı sağlamaktadır. Bu hakları kısaca açıklamak faydalı olacaktır. Şöyle ki;
4.1. Tasarruf Yetkisi
Devre mülk hakkının sahibi, hakkın kurulduğu yapı ya da bağımsız bölüme ait haklarını, diğer hak sahiplerinden bağımsız olarak kiralayabilir, temlik edebilir, devredebilir. Ancak eğer devre mülk sözleşmesinde aksi kararlaştırılmışsa Kat Mülkiyeti Kanunu madde 59’a dayanarak yararlanma hakkının bir başkasına bırakılması kısıtlanabilir.
4.2. Yararlanma
Devre mülk hakkını haiz olan kişi, taşınmazdan kendi devresinde faydalanabilir. Ancak bu hak mesken dışındaki amaçlar için kullanılamaz.
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 64’te, devre mülk hak sahiplerinin faydalandıkları taşınmazı, dönem süresi sonunda teslim etme borcu işaret edilmiştir. Dolayısıyla hak sahibinin borçlarından birisi teslim borcudur.
4.3. Ayni Hak Kurma
Devre mülk üzerinde kurulabilecek ayni hakların devre mülk hakkıyla uyuşuyor olması gerekir. Devre mülk hakkıyla uyuşan sınırlı ayni haklar tesis edilebilir.
5. Devre Mülk Payı. Devre Sayısı ve Sürelerin Belirlenmesi
Devre mülk hakkı, tüm maliklere taşınmazdan eşit ve belirli dönemde faydalanmayı sağlamaktadır. Bu dönemlerin aralığı ne zaman başlayacağı ve ne zaman biteceği net olarak belirlenir. Kat Mülkiyeti Kanunu madde 58 “Aksi resmi senette kararlaştırılmadıkça devre mülk hakkının bağlı olduğu pay, devrelerin sayı ve süreleri esas alınarak eşit bir biçimde belirlenir.” lafzıyla paydaşlara paylarına göre devre sayısı ve sürenin tahsis edilmesidir. Aksi sözleşmeyle düzenlenebilir.
Devreler ve süreler; taşınmazın niteliği ve kullanım şekline göre düzenlenir. Devreler, hak sahiplerinin oranına göre bölüştürülür. Bu husus, tarihleri net bir şekilde resmi senette belirtilmelidir. Hak sahiplerine birden fazla devre mülk hakkı tanınabilir. [6]
Onarım, temizlik için boşluk bırakılabilir ancak büyük onarım
için ayrılan devreler,
devre mülk sözleşmesine
eklenmelidir. Tüm sürelerin toplamı (büyük onarım dahil) 1 yıldan fazla olamaz.
Kat Mülkiyeti Kanunu 59. Maddeye göre 7 günden az olmayacak (1 Nisan 2022’de Resmî Gazete ’de yayınlanan düzenleme ile 15 günden 7 güne indirilmiştir.) şekilde belirlenmelidir. 7 günden az olmaması emredici hüküm niteliğindedir ve aksine düzenleme yapılamaz. [7]
6. Devre Mülk Sahibinin [Tüketicinin] Cayma Hakkı
Devre mülk sözleşmesini imzalayan tüketiciler, hiçbir sebep sunmaksızın 14 gün içerisinde cayma hakkını kullanabilirler. Bu konuda tüketicilere hiçbir fazla masraf yüklenemeyeceği gibi tüketicinin tüm sorumluluğu da ortadan kalkar.
Sağlayıcının, tüketiciye yazılı olarak ya da kalıcı veri saklayıcısı ile ön bilgilendirme formu verme yükümlülüğü vardır. Bu sorumluluğun yerine getirilmediği durumlarda 14 günlük süre 1 yıl sonra başlar.
Yargıtay
HGK, 04.10.2018 tarihli. 2018/544 E. ve 2018/1421 K. sayılı kararında;
ÖZET: ”Dava, devre tatil sözleşmesinin feshi ve
ödenen bedelin iadesi istemine ilişkindir. Olayda, davacı tüketicinin sözleşme
konusu olan tesise hiç gitmediği, tatil hakkını kullanmadığı anlaşılmıştır. O
hâlde, tüketici tatil hakkından faydalanmadığına göre sözleşme imzalanmış olsa
dahi cayma hakkı süresinin askıda kaldığı, davacının gönderdiği ihtarname ile
cayma hakkını süresinde kullandığı ve buradan hareketle sözleşmenin feshi ve
ödemelerin iadesi talebinin de haklı olduğu sonucuna varılmalıdır.
Açıklanan sebeplerle
davacının karar düzeltme isteminin kabulüyle “onama” yönündeki HGK’nun
kararının kaldırılmasına ve direnme kararının HGK’nca da benimsenen ve Özel
Daire bozma kararında belirtilen gerekçelerle bozulmasına karar vermek gerekir.
Yargıtay Hukuk Genel
Kurulunca "davacının 10.02.2009 tarihli kapıdan satış niteliğindeki devre
tatil sözleşmesi uyarınca belirlenen yıllık gider payını ve tüm aidatları
yatırarak devre tatile konu tesisten yararlanma hakkını elde ettiği, davalı
şirketin de kendisine düşen edimi yerine getirmediğine dair bir delilin veya
iddianın bulunmadığı, bu suretle ortada karşılıklı ifa edilmiş bir sözleşmeden
söz edileceği, davacı tarafından sözleşmenin benimsendiği ancak davalı şirketin
bu süre içerisinde hizmeti ifaya hazır olduğu hâlde davacının devre tatile konu
yere gitmediği, bu durumda cayma hakkının süresinde kullanıldığının kabul
edilemeyeceği, aksi takdirde bir hakkın açıkça kötüye kullanılması sonucunun
doğacağı" gerekçeleriyle oy çokluğuyla direnme kararının onanmasına karar
verilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel
Kurulunca verilen karara karşı davacı tarafından karar düzeltme yoluna
gidilmiştir.
Bu açıklamalar ışığında
somut olay değerlendirildiğinde; davacı tüketicinin sözleşme konusu olan tesise
hiç gitmediği, tatil hakkını kullanmadığı anlaşılmıştır. O hâlde, tüketici
tatil hakkından faydalanmadığına göre sözleşme imzalanmış olsa dahi cayma hakkı
süresinin askıda kaldığı, davacının gönderdiği 09.01.2012 tarihli ihtarname ile
cayma hakkını süresinde kullandığı ve buradan hareketle sözleşmenin feshi ve
ödemelerin iadesi talebinin de haklı olduğu sonucuna varılmalıdır.
Açıklanan sebeplerle
davacının karar düzeltme isteminin kabulüyle “onama” yönündeki Hukuk Genel
Kurulunun 19.04.2017 tarihli ve 2017/13-637 E., 2017/757 K. sayılı kararının
kaldırılmasına ve direnme kararının Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen ve Özel
Daire bozma kararında belirtilen gerekçelerle bozulmasına karar vermek
gerekmiştir.
Hukuk Genel Kurulunda
yapılan görüşmeler sırasında davacının devre tatile konu yere gitmediği ancak
sözleşmede belirtilen tüm ödemeleri yerine getirdiği, sözleşmeyi benimsediği,
cayma hakkını süresinde kullanmadığı, bu durumun 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun
2. maddesine aykırılık teşkil ettiği, bu sebeple Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca
verilen onama kararının doğru olduğu ve karar düzeltme talebinin reddedilmesi
gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüşler Kurul çoğunluğunca
benimsenmemiştir.
Sonuç itibariyle; yerel
mahkeme direnme kararının bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan sebeplerle 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesi atfıyla uygulanmakta olan 1086 Sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440.maddesi gereğince yapılan karar düzeltme incelemesi sonunda davacının karar düzeltme isteminin kabulüyle Hukuk Genel Kurulunun 19.04.2017 tarihli ve 2017/13-637 E., 2017/757 K. sayılı onama kararının KALDIRILMASINA, direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı BOZULMASINA, 04.10.2018 tarihinde oy çokluğu ile kesin olarak karar verildi.” [8]
İmzalanan sözleşmelerden hiçbir gerekçe göstermeden ve cayma bedeli ve benzeri isimler altında hiçbir cezai şart ödemeden 14 gün içinde cayma hakkı bulunmaktadır. İmzalanan sözleşmenin tapu devrine dayalı devre mülk veya şahsi hakka konu devre tatil sözleşmesi olmasına bakılmaksızın, satıcı veya sağlayıcı cayma süresi dolmadan tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını veya borç altına sokan herhangi bir belge vermesini isteyemez.
Sözleşme tarihi tüketici tarafından kendi el yazısıyla atılmalı ve mutlaka sözleşmenin bir örneği alınmalıdır. İndirim olduğu gerekçesiyle sözleşmeye geriye dönük tarih atma teklifi kesinlikle kabul edilmemelidir. Bu tür uygulamalar, tüketicilerin cayma hakkını ortadan kaldırmaya yönelik olabilmektedir.
1. Şirketin ön bilgilendirme ve sözleşme yapma yükümlülüğünü gereği gibi yerine getirmemesi durumunda cayma hakkı süresi 1 yıl uzamaktadır.
2. Cayma hakkının taşınmaz mülkiyetinin devredildiği tapuya tescile konu satışlarda noterlikler aracılığıyla, diğer satışlarda ise yazılı olarak veya kalıcı veri saklayıcısı aracılığıyla kullanılması gerekmektedir.
3. Sözleşmenin devre tatile konu taşınmazın bulunduğu tesiste imzalanması cayma hakkının kullanılmasına engel değildir. Cayma hakkının süresi içerisinde kullanılması halinde şirketin cezai şart, cayma bedeli, cayma tazminatı, masraf ve benzeri isimler altında herhangi bir bedel talep edemeyeceği unutulmamalıdır.
4. İnşası devam eden devre tatil ünitesinin devir veya teslim edilmesine kadar sözleşmeden dönme hakkının olduğu, bu durumda firmanın tüketiciden ancak kendi yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmesi halinde satış bedelinin %2’sine kadar tazminat talep edebileceği unutulmamalıdır”. [9]
7. Devri ve Mirasçılara İntikali
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 58’in işaret ettiği üzere devre mülk hakkı, ücretli ya da ücretsiz olarak bağlı olduğu paylı mülkiyet payı ile devir ve temlik edilebilir, mirasçılara geçebilir. [10]
Bu hükme göre ortak mülkiyet payından ayrı olarak devredilemez, mirasçıya bırakılamaz. Devre mülk sahibi, payını bölerek devredemez.
Devre mülk sözleşmesiyle mülkiyetin devrinin kısıtlanması mümkün değildir. Kullanımın devrine ilişkin kısıtlamalar mevcut olmasına rağmen mülkiyetin devrine yönelik genişletme yapılamaz. Eğer devre mülk sözleşmesinde bu konuda genişletme yapılırsa, bu hüküm sadece sözleşmenin taraflarını bağlar ve bu şekilde gerçekleşen bir devirde sözleşme hükümlerine aykırılık sebebi ile tazminat hakkı doğar.
8. Uygulanacak Hükümler ve Uyuşmazlıkların Çözümü
Kat Mülkiyeti Kanunu 65. maddede “Devre mülk hakkı sahiplerinin hak ve borçları, yetki ve sorumluluklarının tespit ve uyuşmazlıkların çözümlenmesinde bu Kanunda, sözleşmede veya yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde Türk Medeni Kanunu ve ilgili diğer kanun hükümleri uygulanır.” ibaresiyle devre mülk hakkına uygulanacak hükümler işaret edilmiştir.
Bu maddeye göre devre mülk hakkından
doğan uyuşmazlıkların çözümüne uygulanacak hükümlerin sırası şu
şekildedir:
1. Kat Mülkiyeti Kanunu
57-65. maddeler
2. Devre mülk sözleşmesi
3. Yönetim planı
4. Türk Medeni Kanunu
5. İlgili diğer kanun hükümleri.
Eğer ki tesis edilen devre mülk hakkı, devre tatil özellikleri taşıyor ise o halde devre tatil sözleşmesinin düzenlendiği Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun hükümleri de uyuşmazlığa uygulanacaktır.
9. Sonuç
Devre mülk rejimi,
yılın sadece belirli zamanlarında kullanılan ve kullanılmadığı zamanlar için de
ödeme yapılmasına gerek olmadığı sebebiyle oldukça faydalı bir düzenlemedir.
Kişilerin yalnızca kendi kullandıkları dönemler için ödeme yapmaları, özellikle
günümüz itibariyle artan tatil masrafları için oldukça mantıklıdır.
Kullanılan
taşınmazın kullanılmadığı zamanlarda çürümesini veya eskimesini engelleyecek
onarımların yapılması için mülk sahiplerinin taşınmazın bulunduğu yere sıklıkla
gitmesi gerekliliğini de ortadan kaldırmaktadır.
Kanuni düzenlemeler
neticesinde hem satıcı ya da sağlayıcının hem de tüketicinin sorumluluklara ve
haklara sahip olmasının yanı sıra her ikisinin de kazandığı bir kazan- kazan
ilişkisi içinde olması oldukça kıymetlidir.
Her hukuki işlem gibi devre mülk rejiminin de dikkatle ve hukuku ayrıntıları gözden kaçırmadan yapılıyor olması gerekir. Bu sebeple hem kurulurken hem sona erdirme aşamasındaki hem de devamı sırasındaki sorunların çözümü için bir avukat yardımıyla yapılması kaçınılmaz bir gerçekliktir.
Stj. Av. Shiva Malkoç
Kaynakça:
1. Havutçu, Ayşe, Devre Mülk Hakkı,
İzmir,1987
2. İlgezdi, Av. Ali Rıza, Adım Adım Kat
Mülkiyeti Hukuku, Ankara, 2019
3. Tok, Türker, Devre Mülk Devre Tatil,
Ankara, 2000
4. İlgezdi, Av. Ali Rıza, Adım Adım Kat
Mülkiyeti Hukuku, Ankara, 2019
5. Oğuzman, Kemal. Seliçi, Özer. Oktay,
Özdemir, Saibe, Eşya Hukuku, İstanbul,2018
6. Koç, Öykü, Türk Hukuku’nda Devre Mülk ve
Devre Tatil Sözleşmeleri, Ankara,2020
7. Germeç, Mahir, Ersin, Kat Mülkiyeti
Hukuku, Ankara, 2019
8. Yargıtay HGK, 04.10.2018 tarihli. 2018/544
E. ve 2018/1421 K. sayılı kararı
9. Türkiye Cumhuriyeti Ticaret
Bakanlığı,
(https://tuketici.ticaret.gov.tr/yayinlar/tuketici-bilgi-rehberi/devre-tatil-ve-devre-mulk-sozlesmeleri-hakkinda-bilgilendirme)
10. Eren, Fikret, Mülkiyet
Hukuku, Ankara, 2011.
