Yapılmakta olan veya tamamlanmış olmasına rağmen henüz teslim edilmemiş olan inşaatın ortadan kalkmasının kural olarak borcu imkansızlaştırmayacağı kabul edilmektedir. Yüklenici kural olarak inşaatı yeniden yapmak zorundadır ve bu mümkün olduğu müddetçe imkansızlık söz konusu olmaz. Yüklenicinin ekonomik durumunun buna elverişli olmaması tek başına imkansızlık olarak kabul edilmemektedir.
Buna karşılık yer kayması gibi maddi imkansızlık veya inşaata engel hukuki bir imkansızlık hallerinde artık imkansızlık kavramı gündeme gelecektir. Belirtmek isteriz ki inşaat sözleşmelerinde maddi imkansızlıktan ziyade hukuki imkansızlık ile karşılaşılır.
Yapılmakta olan inşaatın daha sonra mevzuattaki değişiklik nedeniyle imar mevzuatına aykırı hale gelmesi verilen izinlerin iptal edilmesi örneklerinde ifa imkansızlığından söz edilecektir. Ancak, sözleşmenin geçerli bir şekilde kurulmasından sonra hukuki imkansızlığın meydan gelmesi halinde, imkansızlığın tarafların kusuruyla meydana gelip gelmediğinin tespit edilmesi gerekmektedir.
Zira, hukuki imkansızlığın (imar değişiklikleri, yapı izninin alınmaması gibi durumlar) yüklenicinin kusurundan (mesela; yüklenicinin imar kanununun amir hükümlerine aykırı davranışları) meydan gelmesi halinde bu durumda ifa imkansızlığından bahsedilemeyecektir. Bu halde, yüklenici inşaatın projeye ve imar mevzuatına aykırı kısımlarının düzelterek sözleşmeye uygun şekilde ifada bulunması gerekmektedir.
Yüklenicinin imkansızlıktan sorumlu olmadığı hallerde ise, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 136. maddesi uygulanacak ve borç sona erecektir.
Madde 136: Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer.
Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır
Şeklinde düzenlenmiştir.
İnşaat sözleşmesinin kurulmasından sonra ortaya çıkan hukuki imkansızlık başka bir ifadeyle mevcut imar mevzuatına göre alınmış izinlere uygun olarak başlanan inşaatın imar planlarının değişmesi nedeniyle inşaatın yasaklanması halinde, ifanın imkansız hale gelmesi durumunda, tarafların idare hukuku anlamında kazanılmış hakları üzerindeki etkilerinin ne olacağı üzerinde durulması gerekmektedir.
Konu ile ilgili en açık düzenleme İmar Kanunu’nun 29. maddesinde yer almaktadır. Söz konusu düzenlemeye göre; “başlanmış inşaatlarda müktesep haklar saklıdır.” Bir diğer önemli düzenleme ise Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği’nin 12. maddesinin 4. fıkrasında yer almaktadır. Buna göre; “Uygulama imar planı değişikliği nedeniyle; parselin durumu, binanın parseldeki konumu, kat adedi, yapı yaklaşma mesafeleri, KAKS, TAKS veya kullanım kararı gibi plana ait kararlara aykırı hale düşen yapılar ruhsat eki projelerine göre tamamlatılır. Bu yapılardan Kanunun 29 uncu maddesindeki süre nedeniyle ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin inşasına devam edilebilmesi için ilk ruhsat koşullarına göre yeniden ruhsat alınması zorunludur.” Nitekim, bu düzenleme ile, bir uygulama planı değiştiğinde bu plana dayanılarak verilmiş ruhsatların geçersiz hale gelmeyeceği bu yapıların koruncağı hatta ruhsatı hükümsüz hale gelenlerin ilk ruhsat koşullarına göre yeniden ruhsat alabileceği ifade edilmiştir.
Bu düzenlemelerden yola çıkıldığından görülmektedir ki, kazanılmış hak elde edilebilmesi için, öncelikle imar planlarının yapılmış, usulüne uygun olarak alınmış bir yapı ruhsatı alınmış olması, iki yıl içerisinde yapıya başlanmış olması gerekmektedir.
Uygulamada İmar Kanunu madde 29’da belirtilen “başlanmış inşaatlarda kazanılmış haklar saklıdır” ifadesi, ruhsatta izne tabi tutulmuş tüm yapı için kazanılmış hak olduğu şeklinde anlaşılması gerekmektedir. Zira, düzenlemenin getiriliş amacı doğrultusunda, inşaat işi için ciddi maliyetler yapan kişilerin daha güvenceli bir alana sahip olabilmesi açısından düzenlemenin bu şekilde yorumlanması uygun olacaktır.
İmar konusunda Danıştay kararlarında bir birlik bulunmamaktadır. Bir kararında; karar iptal edildiğinde ruhsatın da hukuka aykırı hale geleceğini belirtirken bir kararında bu durumda da kazanılmış hakkın oluşacağını hükmedebilmektedir.
Danıştay, imar planlarının iptali halinde çoğunluk görüşüne uyan bir kararında; “…iptal hükmünün verildiği tarihe kadar ilgilinin hatası hilesi veya kusuru olmadan yapıya devam edilmesi durumunda mahkeme kararının verilmesini takiben davalı idarece yapının ruhsatının iptal edilerek inşaatın mühürlenmesi, bu aşamaya kadar gelmiş yapının fiili durumunun da kazanılmış hak olarak kabul edilmesi gerekmektedir…” şeklinde hüküm tesis etmiştir. İmar planının iptali kazanılmış hakkın doğumuna engel olmamaktadır. İptal kararı verilinceye kadar tamamlanmış kısımlar kazanılmış hak olarak korunmaya devam etmektedir. Aksi durum idarenin hatasının bireylere yükletilmesi sonucunu doğuracak bu durum da vatandaşların hukuka olan güvenini sarsacaktır.
Buna karşılık iptal kararı verilinceye kadar tamamlanan inşaatlarda ise yapının tamamı üzerinde kazanılmış hak söz konusu olmaktadır. Nitekim, buna ilişkin bir Danıştay kararında; “…inşaat ruhsatının dayanağı olan imar ve parselasyon planlarının Mahkemece iptal edildiğinden bahisle söz konusu parseldeki inşaata devam edilemeyeceğine karar verilmiş ise de, ruhsat alınarak başlanan ve tamamlanan ruhsatın iptal edildiğine ilişkin bir bilgi ve belge de bulunmayan inşaatın, ruhsata aykırılığı tespit edilmeden ve ruhsatı iptal edilmeden sadece dayanağı imar ve parselasyon planı iptal edildiği gerekçesiyle, durdurulmasında, mevzuata uygunluk bulunmadığından inşaatın durdurulmasına ilişkin işlemin iptaline ilişkin idare mahkemesi kararında sonucu itibariyle isabetsizlik bulunmamaktadır…” şeklinde hüküm tesis edilmiştir.
Görüldüğü üzere, inşaat tamamlandıktan sonra yapılan imar planı değişikliklerinde, inşaatın durdurulmasına ya da mühürlenmesine gerek bulunmamaktadır. Zira, imar mevzuatı ile öngörülen kazanılmış hak düzenlemesi ile tüm yapı koruma altına alınmıştır.
Bununla birlikte, Danıştay imar planı değişikliği nedeniyle kişilerin uğradığı maddi ve manevi zararların idarenin sorumluluğu ilkesi gereğince ilgili belediye tarafından tazmin edilmesi gerektiğini belirtmektedir. Ne var ki, imar planı değişikliği sırasında alınmış bir inşaat ruhsatı ve buna göre başlanmış bir inşaat yoksa sadece imar durumunun değişmesi nedeniyle değer kaybına bağlı tazminat talepleri kabul edilmemektedir.
Sonuç olarak, Danıştay kararları değerlendirildiğinde, ortaya çıkan sonuç şu şekilde olmaktadır; imar planı değişikliği sırasında yapıya hala devam ediliyor ise o ana kadar tamamlanmış kısım korunmakta başlanılmamış kısımlar ise yeni plana göre değerlendirilmektedir. Buna karşılık, inşaat tamamlanmış ise mahkeme çoğunlukla ruhsatın iptalini kabul etmemektedir.
Av. Aslıhan Çelik
Kaynakça:
1- Kürşat, Zekeriya, İnşaat Sözleşmesi, Filiz Kitabevi, İstanbul 2017, s.371
2- Kent, Bülent; Tutal, Alkım, İmar Planlarının Değiştirilmesi Plan ve Yapı Ruhsatlarının İptali ve Geri Alınmasının Kazanılmış Haklar Üzerindeki Etkileri, https://www.jurix.com.tr/article/5436
3- İnşaat Sözleşmelerinde İmar Durumu Alınamaması Veya İnşaatın İdarece Durdurulması Halinde Müteahhitin Arsa Sahibine Karşı Sorumluluğu Ve Bu Durumun İnşaat Sözleşmesine Etkisi, http://www.ongoren.av.tr/insaat-sozlesmelerinde-imar-durumu-alinamamasi-veya-insaatin-idarece-durdurulmasi-halinde-muteahhittin-arsa-sahibine-karsi-sorumlulugu-ve-bu-durumun-insaat-sozlesmesine-etkisi/
