Konut ve İşyeri:
Hukuk
kapsamında, bir yerin geçici de olsa oturmak amacıyla kullanıldığı her yer
konut olarak tanımlanmaktadır. İşveren tarafından
mal veya hizmet üretmek amacıyla maddi olan ve olmayan unsurlar ile işçinin
birlikte örgütlendiği birime de işyeri denir.
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında
Sözleşmenin Sona Ermesi:
1) Bildirim Yoluyla;
Borçlar
Kanunu uyarınca; Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin
süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme
aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme
süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama
süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en
az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin
sözleşmeye son verebilir. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her
zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel
hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Genel hükümlere
göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı
sözleşmeyi sona erdirebilir. Konut ve çatılı işyerleri kiralarında fesih
bildiriminin geçerliliği, yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır.
2) Dava Yoluyla;
Borçlar
Kanunu m. 351 uyarınca;
Kiralananı
sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği
bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi
sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay
içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini
altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen
kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme
süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da
kullanabilir.
Hukuk,
ihtiyaç nedeniyle konut veya işyerinin tahliyesinin talep edilebilmesi için
ihtiyacın gerçek ve samimi olmasını aramaktadır. Yargıtay’ın ilgili uyuşmazlık
konularında, ihtiyacın samimi ve zorunlu olmaması halinde tahliyenin talep
edilemeyeceği yönünde kararları mevcuttur. İhtiyacın varlığı, zorunluluğu ve
samimiyetinin ispatı, kiralayana aittir. Kiralayan bu iddiasını her türlü
delille ispat edebilir. Uygulamada ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığı,
her somut olayın özelliklerine göre belirlenmektedir.
İhtiyaç
nedeniyle tahliye davalarında, ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığının
değerlendirilmesi, konut ve çatılı işyerlerinde farklılık gösterebilmektedir.
Bu konudaki uyuşmazlıklarda Yargıtay, işyerlerinde ihtiyaca dayanarak
tahliyenin talep edildiği davalarda, ihtiyacın samimi ve zorunlu olup
olmadığının anlaşılabilmesi için uygulamada, keşif zorunluluğu getirmiştir.
İşyerlerindeki ihtiyacın varlığının, samimi ve zorunlu olup olmadığının,
yapılacak olan keşif sonucunda belli olacağını ve keşif yapılmadan hüküm
verilmesi halinde, yapılan yargılamanın eksik yargılama olacağını çeşitli kararlarında
hükme bağlamıştır.
Yargıtay’ın
bu yöndeki kararları şu şekildedir:
·
Yargıtay
6. Hukuk Dairesi 24.03.2005 Tarihli 2005/752 E. – 2005/2693 K. Sayılı Karar
“Dava,
işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın
reddine karar verilmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.
Davacı
vekili, müvekkilinin oğlunun halen kirada tekstil makineleri ticareti ve tamiri
işini yaptığını, kiralayan tarafından işyerinden tahliyesinin talep edildiğini,
davacının kiracı olduğu yer ile bitişikteki boş dükkanın birleştirilerek aynı
işinin oğlunun burada yapmaya devam edeceğini bildirerek davalının tahliyesini
istemiş, davalı vekili ise ihtiyacın samimi olmadığı iddiası ile davanın
reddini savunmuştur.
6570 sayılı Yasanın 7/c maddesine göre
işyerine ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının
kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye
tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün
nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması
gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki
halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin
birlikte olması gerekmez.
Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından
ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın
halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç
iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi
aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi
gerekir.
Olayımıza gelince; davacı vekilinin davasını
tahliye tehdidine dayandırdığı, yargılama sırasında ihtiyaçlının 8.4.2004
tarihli karar ile kiracı bulunduğu yeri tahliye etmesine karar verildiği ve
Çankaya'da 3.3.2004 tarihinden itibaren başka bir yerde kiracı olarak faaliyete
geçtiği anlaşılmıştır. Davacı tanıkları ihtiyacı doğrulamışlardır. Tahliye
tehdidi her ne kadar başlı başına bir tahliye sebebi ise de ihtiyaçlı yargılama
sırasında başka bir yere kiracı olarak taşındığından ve kiralananın bitişiğinde
boş yer olduğundan ihtiyaçlının halen kirada bulunduğu yer ile boş olan
davacıya ait yer ve kiralananda mukayeseli keşif yapılarak boş yerin tek
başına ihtiyaç için yeterli olup olmadığının, yetersiz ise iki dükkanın
birleştirilmesinin mümkün bulunup bulunmadığının ve kirada faaliyette bulunan
yer ile kiralananın nitelik ve nicelikleri bakımından mukayesenin yapılarak
sonucuna göre bir karar vermek gerekirken, eksik inceleme ile ve en son 2001
yılında açılan ve reddedilen tahliye davaları esas alınarak davanın reddine
karar verilmesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.”
Yukarıdaki
kararda da görüldüğü üzere, işyeri ihtiyacına dayalı tahliye davalarında keşif
zorunluluğu uygulamada yer almaktadır. İlgili kararda, ihtiyacın
değerlendirilmesi için uzman bilirkişi aracılığıyla bir keşif yapılması
gerektiği ve aksi halde yapılan yargılamanın eksik bir yargılama olduğu açıkça
düzenlenmiştir.
Konut
gereksinimi nedeniyle tahliye davalarında ise böyle bir zorunluluk
düzenlenmemiştir. Kiralayanın ihtiyacının samimi ve zorunlu olduğunu
ispatlaması yeterlidir. Bu konuda da Yargıtay’ın çeşitli kararları mevcuttur.
Şöyle ki;
·
Yargıtay
6. Hukuk Dairesi 18.03.2018 Tarihli 2008/452 E. – 2008/3253 K. Sayılı Karar
“Uyuşmazlık konut ihtiyacı nedeniyle tahliye
istemine ilişkin olup mahkemece istemin reddi üzerine hüküm davacı vekilince
temyiz edilmiştir.
İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye
karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun
kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni
yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı
olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte
ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da
devam etmesi gerekir.
Olayımıza gelince; davacı halen kirada
oturduğunu dava konusu taşınmaza ihtiyacı olduğunu beyanla davalının
taşınmazdan tahliyesini istemiş, davalı ise davacının halen kirada olduğuna
karşı çıkmayarak dava konusu taşınmazın bodrum katta küçük bir daire olup
davacının ihtiyacını karşılamayacağı, davacının taşınmazı yatırım amaçlı satın
aldığını ihtiyaç iddiasının samimi olmadığını savunarak istemin reddini talep
etmiştir. Mahkemece hem dava konusu taşınmazda hem de davacının halen kirada
ikamet ettiği taşınmazda kıyaslamalı keşif yapılarak dava konusu taşınmazın
davalının oturduğu taşınmaza oranla küçük olduğundan ve ihtiyacın samimi
olmadığından bahisle istemin reddine karar verilmiştir. Yukarıda belirtildiği
gibi davacının halen kirada olduğu hem tarafların hemde mahkemenin kabulündedir.
İhtiyaçlının kirada olması ihtiyacın varlığı için yeterli olup dava konusu
taşınmazın küçük olması ihtiyacın samimi olmadığını göstermez. Bu nedenle
mahkemece davanın kabulüne karar vermek gerekirken yazılı şekilde reddi doğru
olmadığından hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir.”
Yukarıda düzenlenmiş olan karardan da anlaşılacağı üzere,
konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında, ihtiyacın samimi olduğunun
ispatlanması yeterli olmaktadır. Örneğin kiralayanın kirada bulunması,
ihtiyacın samimi olduğunun göstergesi olarak kabul edilmekte, ayrıca keşif
zorunluluğu uygulamada yer almamaktadır. Kiracı olduğunu ve ihtiyacının samimi
olduğunu ispatlayan ihtiyaç sahibi kiralayan, bu hususu ispatladığı anda
tahliye talep edebilmekte, bunun sonucunda yapılan yargılamada da herhangi bir
eksiklik bulunmamaktadır.
Sonuç olarak;
Yargıtay’ın ilgili kararlarından da anlaşılacağı üzere, konut
ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında ihtiyacın her türlü samimi ve
zorunlu olması aranmaktadır. Uygulamada işyerlerindeki ihtiyacın samimiyeti,
konuttan çok daha katı kurallara bağlı olarak tespit edilmektedir. İşyerlerinde
ihtiyacın samimi ve zorunlu olup olmadığının keşifle tespit edilmesi gerektiği,
aksi halde yapılan yargılamanın eksik bir yargılama olarak nitelendirildiği
açıkça düzenlenmiştir. Konutta ise böyle bir zorunluluk bulunmamakta, ihtiyacın
ispatlanması tahliye talebi için yeterli görülmektedir.
Stj. Av. Mehmet Çağrı Telligözoğlu
Kararlar:
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 24.03.2005 Tarihli 2005/752 E. – 2005/2693 K. Sayılı Karar
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 18.03.2018 Tarihli 2008/452 E. – 2008/3253 K. Sayılı Karar