Hukukçular arasında Hukuka Aykırı (“haksız”) Yapı kavramı ile Taşkın Yapı kavramlarının birbiriyle karıştırıldığı bazen görülmektedir.
Hukuka Aykırı (haksız) Yapı, aralarında geçerli bir hukuki ilişki söz konusu olmaksızın, bir kişinin, başkasının malzemesiyle kendi arazisinde veya kendi malzemesiyle başkasının arazisinde ya da başkasının malzemesi ile başkasının arazisinde bir yapı inşa etmesidir. Haksız yapı olarak adlandırılan bu durumdan doğacak hukuki sonuçlar Türk Medeni Kanunu’nun 722-724. Maddelerinde düzenlenmiştir.
Taşkın yapı ise, TMK m725/1 e göre “bir yapının başkasına ait araziye taşırılan kısmı”dır.
Bir başka anlatımla, Türk Medeni Kanunu m.718/f.2’ye göre, bir arazideki yapı, bulunduğu arazinin bütünleyici parçasıdır ve onun mülkiyetine tabidir. Bir kimse kendi taşınmazının sınırlarını aşarak komşu arazinin de üzerine bir yapı inşa ederse, bütünleyici parça kuralı gereği olması gereken, o yapının taşan kısmının komşu arazi malikine ait olmasıdır. Taşkın yapı, yapıldığı taşınmaz sınırının aşılması suretiyle yapının komşu (bitişik) araziye girmesidir. Taraflar karşılıklı olarak yapının taşırılması konusunda anlaşabilecekleri gibi bu konuda aralarında herhangi bir anlaşmanın bulunmaması da mümkündür. İlk ihtimalde sözleşmeye dayanan ve hukuka uygun bir taşkın yapı söz konusu olup m.725/f.1 uygulama alanı bulurken, ikinci ihtimalde haksız veya yetkisiz şekilde taşırılan yapılara ilişkin m.725/f.2 uygulanacaktır.
Bu kapsamda, TMK m. 725 kapsamındaki taşkın yapının, haksız yapıdan farklı olduğunu belirtmek gerekir. Haksız yapı, tümüyle bir başkasının arazisi üzerine yapılırken, taşkın yapı, yapı sahibinin arazisi üzerine yapılmakta ancak yapının bir kısmı komşu araziye taşmaktadır. Ancak yapının tamamı başkasına ait komşu arazi üzerinde yapılırsa artık bir taşkın yapının değil, haksız yapının söz konusu olduğu açıktır. TMK m. 725’de geçen yapı kavramı da, TMK m. 718/2 anlamında taşınmaz yapıyı ifade etmektedir. Yani taşınır yapılar hakkında TMK m. 725 hükmü uygulanamaz.
Peki, Yapı; aynı anda hem taşkın hem de haksız bir yapı olabilir mi? Evet olabilir.
Zira, bir kişi başkasının malzemesi ile kendi arazisinde inşa ettiği haksız yapıyı bir de komşu araziye taşırırsa, haksız yapının yanı sıra taşkın yapı da gündeme gelmiş olur. Yani bu durumda yapı hem haksız hem de taşkın yapı niteliğini taşır. Yapının aynı zamanda taşkın yapı niteliğinde olması malzeme sahibinin yapıyı yapan arazi malikine karşı haksız yapıdan doğan talepleri ileri sürmesini engellemez.
Keza, Yargıtay 14. Hukuk Dairesinin 5 Kasım 2018 tarihli kararında 4 koşulun (i-malzeme sahibinin iyiniyetli olması, ii- yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olması, iii- yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesi, iv- dava konusu kısmın ana taşınmazdan ifrazının mümkün olması ) bir arada olması halinde, haksız inşaatın taşkın olması halini de kapsar şekilde, tescilinin mümkün olduğuna karar vermiştir.
Peki, Haksız Yapı ile Taşkın Yapının varlığı halinde, taşınmazın tescili nasıl talep edebilecektir.
Haksız Yapı ile Taşkın Yapı arasındaki farklardan biri de burada kendini göstermektedir.
Haksız Yapının varlığı halinde, savunma yoluyla tescil talep edilemez. Ancak Taşkın Yapıda savunma yolu ile de tescil talep edilir.
Zira, Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 29.05.2019 tarihli kararında aynen,
“Dosya içeriğinden ve toplanan delillerden; davalıların murisi ... adına kayıtlı ... sayılı parselin ... sayılı yasa kapsamında ıslah imar uygulaması sonucu oluştuğu, 1986 yılında tapuya tescil edildiği, ... sayılı parselde bulunan binanın balkonunun 3.91 m2 lik kısmının davacıya ait ... sayılı parsele tecavüzlü olduğu, bina 4 katlı olduğundan tecavüzlü balkonların toplam 11.73 m2 olduğu, ayrıca binanın zemin katındaki işyerinin duvar ile çevrilerek bahçe olarak kullanılan kısımdaki 90.27 m2 lik kısmının da davacı parseline tecavüzlü olduğu, davalıların savunma yoluyla taşan kısmın adlarına tescilini istediği, mahkemece bu talep yönünden açılmış bir dava bulunmadığı gerekçesi ile bu konuda hüküm kurulmadığı anlaşılmaktadır.
Hemen belirtmek gerekir ki; 4721 sayılı TMK. nun 725. maddesinden kaynaklanan temliken tescil istekleri, ayrı bir davaya konu yapılabileceği gibi savunma yoluyla da istenebilir.
Ne var ki; davalı taraf savunma yolu ile temliken tescil talep ettiği halde, mahkemece davalının bu talebi değerlendirilmemiş ve bu konuda olumlu veya olumsuz bir karar verilmemiştir.
Hâl böyle olunca, davalıların savunma yolu ile getirdiği temliken tescil isteği değerlendirilerek varılacak sonuç çerçevesinde bir karar verilmesi gerekirken, anılan husus üzerinde durulmadan sonuca gidilmiş olması doğru değildir.”
Aynı yönde Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 26.12.2019 tarihli kararında aynen,
“Hemen belirtilmelidir ki; Türk Medeni Kanunu'nun 683. maddesi uyarınca şey üzerinde mülkiyet hakkı sahibi, hukuk düzeninin sınırları içerisinde kullanma, yararlanma ve tasarrufta bulunma yetkilerine sahip olup malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı her türlü elatmanın önlenmesi davası açılabilir.
Öte yandan; başkasının taşınmazına temelli ve kalıcı nitelikte yapı yapılması durumunda, Türk Medeni Kanunu'nun 684. ve 718. maddeleri hükümleri gereğince yapılar üzerinde bulunduğu taşınmazın mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) haline geleceğinden ana taşınmazın mülkiyetine tabi olur. Bu konumdaki taşınmaz maliki ile muhdesatı yapan kişi arasındaki ilişki Türk Medeni Kanunu'nun 722, 723 ve 724. maddelerinde düzenlenmiştir.
Türk Medeni Kanunu'nun 722. maddesinde; taşınmaz malikine taşınmazına rızası olmaksızın yapılmış ve yıkımı aşırı zarar doğurmayan yapının yıkımını isteme hakkı tanınmış, yıkım masrafının yapı malikine ait olacağı hükme bağlanmış, Türk Medeni Kanunu'nun 723/son maddesinde ise “...yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hakimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir” hükmüne yer verilmiştir. Bir başka ifadeyle; başkasının taşınmazına yapı yapan, ağaç diken malzeme sahibinin iyiniyetini ispat etmesi gerekir. Burada genel kuralın aksine, 14/02/1951 tarihli ve 17/1 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ve yerleşik Yargıtay kararları uyarınca, malzeme sahibine iyi niyetli olduğunu ispat yükü getirilmiştir. İyiniyet kamu düzeni ile ilgili bulunduğundan mahkemece de re'sen gözönünde tutulmalıdır.
Diğer taraftan; Türk Medeni Kanunu'nun 724. maddesine dayalı haksız yapılanma sebebiyle temliken tescil isteklerinin müstakil bir davaya konu olması gerektiği halde, Türk Medeni Kanunu'nun 725. maddesinden kaynaklanan taşkın yapı müstakilen temliken tescil davasına konu edilebileceği gibi taşkın inşaatı yapan kişiye karşı açılan elatmanın önlenmesi davasında savunma yoluyla da talepte bulunulması olanaklıdır.”
Neticeten, yargılama sırasında, haksız ve taşkın yapı kavramlarının yukarıda kısaca özetlediğimiz şekilde ayırımının bilinmesi çok önemlidir. Zira yargılama sırasında savunma yolu ile sadece taşkın yapının varlığı halinde, temliken tescilin talep edilebileceği, buna karşın haksız yapının varlığı halinde ise; sadece bağımsız dava yolu ile temliken tescilinin istenebileceği unutulmaması gerekmektedir.
Av. Dr. Özgün Öztunç
Kaynakça:
1. Haksız yapı ile ilgili TMK m. 722-724 hükümleri kamu mülkiyetine tabi araziler üzerinde yapılan yapılar hakkında uygulanamaz. Yani bu düzenlemeler sadece özel mülkiyet konusu araziler üzerinde inşa edilen haksız yapılar hakkında uygulanabilir. Yücel Özge, “Yargıtay Kararı Işığında Geçersiz veya Feshedilmiş Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi İlişkisinde Haksız Yapı Hükümlerinin Uygulanabilirliği”, AÜHFD, C. 62, S. 2, 2013, s. 544
2. Paylı maliklerden veya elbirliğiyle mülkiyete sahip maliklerden birinin diğerlerinin rızası olmaksızın ortak arazi üzerinde kendi malzemeleriyle yaptıkları yapılar da haksız yapı niteliğindedir. Zira bunların kural olarak, ortak arazi üzerinde tek başlarına yapı inşa etme hakları bulunmamaktadır. TEKİNAY/AKMAN/BURCUOĞLU/ALTOP, s. 813; OĞUZMAN/SELİÇİ/ OKTAY-ÖZDEMİR, s. 484 dn. 880
3.Erhan Günay, Yargıtay Kararları Eşliğinde Komşuluk Hukukundan Kaynaklanan Taşınmaz Malikinin Sorumluluğu, Ankara 2017, s. 103.
4.Yargıtay 14 Hukuk Dairesi’nin 05.11.2018 tarihli 2016/8473 E 2018/7397 K “…Yasal ayrıcalıklar dışında, TMK’nın 684/1 ve 718/2 maddeleri hükümlerine göre, arazinin mülkiyeti ve buna bağlı olan tasarruf hakkı o arazide kalıcı olmak koşuluyla yapılan şeyleri de kapsar. TMK’nın 725. maddesinde bu kuralın istisnalarından birisi düzenlenmiş, böylece muhdesatla arasındaki bağlantı kesilmiş bina sahibine bazı koşulların oluşması halinde ayrılmaz parça niteliğindeki taşkın yapı için üzerinde bulunduğu taşınmaza malik olabilme olanağı tanınmıştır.
Bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzü (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde malzeme sahibinin iyiniyetli olması yanında diğer bazı koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteyebilir.
TMK’nın 724. maddesinde yapı sahibine tanınan bu hak, kişisel hak niteliğinde olup, bina sahibi ve onun külli halefleri tarafından, inşaat yapılırken taşınmazın maliki kim ise ona ya da onun külli haleflerine karşı ileri sürülebilir. Hemen belirtmek gerekir ki, taşınmaza sonradan malik olan kişiye karşı da bu kişisel hak ancak yapı sahibini bu haktan mahrum bırakmak amacıyla arsa sahibi ile el ve işbirliği içinde olduğu iddiasıyla ileri sürülebilir.
Malzeme sahibinin TMK’nın 724. maddesine dayanarak tescil talebinde bulunabilmesi bazı koşulların varlığına bağlıdır;
a) Birinci koşul, malzeme sahibinin iyiniyetli olmasıdır.
TMK’nın 724. maddesi hükmünden açıkça anlaşılacağı üzere, taşınmaz mülkiyetinin yapı sahibine verilebilmesi için öncelikli koşul iyiniyettir. Öngörülen iyiniyetin TMK’nın 3. maddesinde hükme bağlanan sübjektif iyiniyet olduğunda da kuşku yoktur. Bu kural, malzeme sahibinin, elattığı taşınmazın başkasının mülkü olduğunu bilmemesini veya beklenen tüm dikkat ve özeni göstermesine karşılık bilebilecek durumda olmamasını ya da yapıyı yapmakta haklı bir sebebinin bulunmasını ifade eder.
Malzeme sahibinin tescil istemi ile açtığı davada iyiniyetin varlığı iddia ve savunmaya bakılmaksızın mahkemece re’sen araştırılmalıdır. Ne var ki, 14.02.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında belirtildiği gibi olay ve karinelerden, durumun özelliklerine göre kendisinden beklenen dikkat ve özeni göstermemiş olduğu açık bulunan malzeme sahibinin temliken tescil talebinde bulunması mümkün değildir. Çünkü bu gibi durumlarda kötüniyet karşı tarafın ispatı gerekmeden belirlenmiş olur. Ayrıca iyiniyet inşaatın başladığı andan tamamlandığı ana kadar devam etmelidir. (Sübjektif koşul)
İyiniyet koşulunun gerçekleşmediği durumlarda diğer koşulların gerçekleşip gerçekleşmediğinin araştırılmasına gerek bulunmamaktadır.
b) İkinci koşul, yapı kıymetinin taşınmazın değerinden açıkça fazla olmasıdır.
Bu koşul dava tarihine ve objektif esaslara göre saptanmalı, fazlalık ilk bakışta da kolayca anlaşılmalıdır. İnşaatın kapsadığı alanın ifrazı kabil ise arsa değeri yalnız bu kısma göre, aksi halde tamamının değerine göre bulunmalıdır. İnşaatın kaldırılmasının arazi ve malzemeye vereceği zarar, kaldırılmasıyla malzeme sahibinin elde edeceği yarardan daha fazla ise inşaatın kaldırılması fahiş bir zarara yol açacaktır. (Objektif koşul)
c) Üçüncü koşul ise yapıyı yapanın (malzeme sahibinin), taşınmaz malikine uygun bir bedel ödemesidir.
Uygun bedel genellikle yapı için gerekli olan arsa miktarının dava tarihindeki gerçek değeri olarak kabul edilmekte ise de büyük bir taşınmazın bir kısmının devri gerektiğinde geri kalan kısmın bedelinde noksanlıklar meydana gelecekse, bunlar taşınmaza bağlı öteki zararlar da göz önünde bulundurularak hak ve yarar dengesi kurulması suretiyle hesaplattırılmalı, iptale konu zemin bedeli arsa sahibine ödenmek üzere depo ettirilmeli, önceden ödenmiş bedel var ise bu miktar ödenecek bedelden mahsup edilmelidir.
d) Yukarıda değinilen üç koşulun yanısıra, yapının bulunduğu arazi parçası davalıya ait taşınmazın bir kısmını kapsıyor ise tescile konu olacak yer, inşaat alanı ile zorunlu kullanım alanını kapsayacağından mahkemece iptal ve tescile karar verebilmek için bu kısmın ana taşınmazdan ifrazının da mümkün olması gereklidir.
Yukarıda açıklanan ilkeler ışığında somut olaya gelince; toplanan deliller ve tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde temliken tescil koşullarının oluşmadığı sonucuna varılmıştır. Bu durumda temliken tescil isteminin reddine karar verilmesi gerekir. Mahkemece; dava konusu taşınmazların 1979 yılından beri çapa bağlı oldukları göz önüne alınarak ve dosyada yer alan 24.11.2014 tarihli bilirkişi kurulu raporu doğrultusunda asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine karar verilmesi gerekirken değinilen bu yönler gözardı edilerek yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bu nedenlerle hükmün bozulması gerekmiştir…”
5.Yargıtay 1. HD 29.05.2019 tarihli 2019/100 E ve 2019/3582 K.
6.Yargıtay 8. HD 26.12.2019 tarihli 2018/10070 E ve 2019/11776 K.
