Taşınmaz ticaretine ilişkin usul ve esasların düzenlendiği “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik” 5 Haziran 2018 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanması ile yürürlüğe girmiş bulunmaktadır. Söz konusu yönetmelik Ticaret Bakanlığı tarafından 14 Ekim 2020 tarihli 31274 Resmî Gazete’de yayımlanan “Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelikte Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik” ile kapsamlı bir şekilde değiştirilmiş ve bu sebeple Taşınmaz Ticareti ile ilgili firmaların/kişilerin kurumsal yapıları ile çalışma şekil ve şartlarını mevzuata uygun hale getirmesi gerekmektedir.
Yönetmelik Neler Getiriyor?
Yönetmelik ile taşınmaz alım satımı ve kiralanması ile tapu işlemlerine aracılık eden, taşınmazla ilgili danışmanlık ve yönetim hizmeti veren gerçek veya tüzel kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların mesleki faaliyetleri ile ilgili olarak; yetki belgesinin verilmesi, yenilenmesi, askıya alınması ve iptaline ilişkin usul ve esaslar düzenlenmiş olup, taşınmaz ticaretiyle iştigal eden işletmelerde aranan şartlar ve bu işletmelerin faaliyetlerine ilişkin yükümlülükleri de hüküm altına alınmıştır.
Taşınmaz Ticaretinde Yeni Bir Zorunluluk “Yetki Belgesi”
Yönetmelik’in “Taşınmaz ticareti, işletmesi adına yetki belgesi alan tacirler veya esnaf ve sanatkârlar tarafından yapılır.” şeklindeki m.5/1 hükmü uyarınca, taşınmaz ticareti yalnızca yetki belgesi alan ticari işletmelerce gerçekleştirebilecektir. Yetki belgesi alınabilmesi için ise birçok şartın sağlanması gerekiyor.
Yönetmeliğin 6. maddesi uyarınca yetki belgesi alacak işletmelerin aşağıdaki şartları taşıması gerekiyor;
- İşletmenin bağımsız bölüm niteliğinde ve net alanının en az otuz metrekare olması,
- Meslek odasına kayıtlı olunması,
- Gelir veya kurumlar vergisi mükellefi olunması,
- Gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların kendilerinin, ticaret şirketleri ile diğer tüzel kişi tacirlerin bu alandaki faaliyetlerini yürütmek için görevlendirdikleri ve yetkilendirdikleri temsile yetkili kişilerinin, şubelerde ise şube müdürünün 18 yaşını doldurmuş olması, en az lise mezunu olması, iflas etmemiş ve konkordato ilan etmemiş olması gibi Yönetmelik m.6’da aranan diğer şartları sağlaması,
- Gerçek kişi tacirler ile esnaf ve sanatkârların kendilerinin, ticaret şirketleri ile diğer tüzel kişi tacirlerin temsile yetkili kişilerinden en az birinin, şubelerde ise şube müdürünün sorumlu emlak danışmanı (Seviye 5) ulusal yeterliliğine dayalı mesleki yeterlilik belgesine sahip olması.
Ayrıca bir işletme içerisinde kendi adına yetki belgesi alabilecek şartlara haiz bulunan birden fazla tacir veya esnaf ve sanatkârın faaliyet göstermesi halinde, işletme büyüklüğü her bir tacir veya esnaf ve sanatkâr için yüzde yirmi artırılarak uygulanacaktır.
Yetki Belgesi Nasıl Alınır?
Yönetmeliğin yayımlanmasının ardından taşınmaz ticaretinin takip ve kontrolü amacıyla Bakanlık tarafından Bilgi Sistemi oluşturulmuştur. Yetki belgesi verilmesi, belgenin askıya alınması, yenilenmesi ve iptali gibi tüm işlemler TTBS üzerinden gerçekleştirilmektedir. Yani başvurular yetki belgesi verilmesinde aranan şartların taşındığını gösteren belgeler ile birlikte TTBS üzerinden gerçekleştirilmektedir. Ancak işletmenin gerekli şartları taşıyıp taşımadığı, başvuru tarihinden itibaren yedi gün içinde il müdürlüğü tarafından bir tutanakla yerinde tespit edilmektedir.
Yetki belgesi verilmesinde aranan şartları taşıdığı anlaşılan işletmelere, başvuru tarihinden itibaren on gün içinde yetki belgesi verilir. Yetki belgesi talebi reddedilen işletmelere durum gerekçesi ile birlikte Bilgi Sistemi üzerinden bildirilecektir.
Ancak bu noktada dikkat edilmesi gereken bir husus, taşınmaz ticareti ile uğraşan firmaların kendi bünyesinde genellikle kendi vergi açılışlarını yapmış, tüm vergisel edimlerini yerine getiren ve şirkete ise yalnızca aralarındaki sözleşme gereği belirli bir ödeme yapma yükümlülüğü altında bulunan yüzlerce emlak danışmanını barındırmasıdır. Bu firmalar ile emlak danışmanları arasındaki bu ilişki bir iş akdine değil, karşılıklı ticari sözleşmelere dayanmaktadır. Bu durumda taşınmaz ticareti ile uğraşan şirketlerin, bünyelerinde faaliyet gösteren emlak danışmanları ile aralarındaki ticari ilişkiyi; bu danışmanların, firmanın alacağı yetki belgesi altında faaliyet gösterebilecekleri şekilde revize etmeleri ve bu kapsamda müşterilere sunulan sözleşmeleri yeni ticari ilişki kapsamına uygun hale getirecekleri kapsamlı bir “uyum” sürecini derhal başlatmaları gerekmektedir.
Yetki Belgesinin Hangi Tarihe Kadar Alınması Gerekiyor?
Taşınmaz ticareti ile uğraşan firmaların kendi içerisinde “Yönetmelik Uyum Sürecini” derhal başlatarak bir an önce yetki belgesi başvurusunda bulunması gerekmektedir. Zira Yönetmelik geçici madde 1/1 uyarınca ticari işletmelerin yetki belgesi başvurusunda bulunması için son tarih 5 Ocak 2021’dir. Bu süre uzatılmadığı takdirde, henüz yetki belgesi almamış ya da başvuruda bulunmamış olan işletmeleri idari para cezaları beklemektedir.
Yönetmelik için; bkz: https://www.resmigazete.gov.tr/eskiler/2018/06/20180605-9.htm
