1.
Giriş
6098
sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (“TBK”) 316. maddesi, “Özenle kullanma ve
komşulara saygı gösterme borcu” başlıklı olup kiracının, kiralananı
sözleşmeye uygun olarak özenle kullanması, kiralananın bulunduğu taşınmazda
oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı gösterme yükümlülüğünü
düzenlemektedir. TBK’nin 316. maddesinin ikinci fıkrasında kiracının özenle
kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırı hareket edilmesi halinde,
kiraya verenin; konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya en az 30 gün
vererek aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği
konusunda yazılı ihtarda bulunacağı düzenleme altına alınmıştır. Konut ve
çatılı işyeri kiraları dışındaki kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya
önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshetme
hakkına sahiptir.
TBK
m.316/3 uyarınca; konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiracının kiralanana
kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olduğunun
anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya
aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması
durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshetme
hakkına sahiptir.
Bu
doğrultuda TBK kapsamında kiracının borçlarından biri, kiralananı sözleşmeye
uygun şekilde kullanma ve komşulara saygı göstermedir. TBK m. 316, kiracının bu
borcunu ihlal etmesi durumunda uygulanabilecek yaptırımları düzenlemektedir.
2.
Kiracının Kiralananı Sözleşmeye Uygun Olarak Özenle Kullanması ve Komşulara Saygı Gösterme Borcu
TBK
m.316 uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye, amacına ve niteliğine uygun bir
şekilde kullanmalıdır. Kiracı, kiralanana zarar verecek, yapısal bütünlüğünü
bozacak ya da kullanım ömrünü azaltacak davranışlardan kaçınmakla yükümlüdür.
Bu yükümlüğe aykırı hareket edilmesi halinde kiraya veren, kiracıya aykırılığın
en az 30 günde giderilmesi aksi halde sözleşmenin feshedileceği ihtarında
bulunabilir.
Taraflar
arasında akdedilen kira sözleşmesinde, kiralananın hangi amaç için
kullanılacağı düzenlenebilmektedir. Burada bahsedilen kiralananın hangi amaç
için kullanılacağı hususu, konut ve işyeri ayrımı bakımından önem arz
etmektedir. Yani kira sözleşmesinde, konut niteliğine sahip taşınmazın yalnızca
mesken olarak kullanılacağı hüküm altına alınabilmektedir. Buna ek olarak
kullanım hakkına ilişkin de sınırlamalar söz konusu olabilmektedir. Kiralananda
yürütülecek ticari faaliyete ilişkin sınırlamalar buna örnektir.
Kiralanın
hangi amaç ile kullanılacağı hususunun belirlenmesinde, öncelikle kira
sözleşmesine bakılmaktadır, eğer kira sözleşmesinde buna ilişkin hüküm
bulunmamaktaysa olağan kullanım amacı gözetilecektir. Olağan kullanım amacı ise
kiralananın niteliğine ve yerel adete göre belirlenecektir. [1] Örneğin alışveriş
merkezinde yer alan kiralananın konut olarak kullanılması yerel adete aykırılık
teşkil edecektir.
Yani,
kullanım amacına aykırı hareket edilmesi, sözleşmeye aykırı hareket edilmesi
anlamına gelecektir. Yargıtay
3. Hukuk Dairesi’nin; 2018/6432 E., 2018/11200 K. sayılı, 07.11.2018 tarihli
kararında;
“Sözleşmede kiralananın kullanım şekli
kafeterya olarak belirlenmiştir. Kiraya veren kiralananı sadece kafeterya
olarak kullanılması için kiraya verdiğinden, onun rızasına aykırı her kullanma,
akde aykırı bir kullanmadır. Bu kullanımın kiralanana zarar verip vermemesi
önemli değildir.”
[2]
şeklinde hüküm tesis edilmiştir. Yargıtay
bu kararında kira sözleşmesindeki kullanım şekline aykırı kullanımın akde
aykırılık teşkil ettiğine hükmetmiştir. Ayrıca kullanım amacına aykırı
kullanımın, akde aykırılık bakımından değerlendirilmesinde kiralanana zarar
verip vermediğinin de önemi bulunmadığı belirtilmiştir.
“Kiracının kiralananı kullanması halinde,
kiracı; kiralananı özüne ve sözleşmede öngörülen kullanım amacına uygun
kullanmalıdır. Aksi takdirde kiralananı sözleşmeye uygun kullanma borcuna
aykırı davranmış olur.” [3]
“Kiracının önemli borçlarından biri de,
kiralananı kira sözleşmesinde öngörülen tahsis amacına uygun kullanmaktır.
Örneğin konut olarak kiralanan yerin işyeri olarak kullanılması tahsis amacına
uygun kullanma yükümlülüğe aykırı olur” [4]
Bu doğrultuda kira sözleşmesinde
taşınmazın konut olarak kiralandığının hüküm altına alınmasına karşın kiracının
kiralananı konut olarak kullanmaması, taşınmazda ticari faaliyette bulunması
sözleşmeye aykırılık teşkil edecektir. Yine kira sözleşmesinde taşınmazın hangi
amaçla kiralandığı belirtilmese dahi, konut niteliğindeki taşınmazda ticari
faaliyette bulunulması yerel adet gereği akde aykırılık sonucunu ortaya
koyacaktır.
Ayrıca kiracı, kiralananın kullanım
amacına uygun kullanma borcunun yanı sıra kiralananı özenle kullanma borcuna da
uymakla yükümlüdür. Kiracının, kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananda
kalıcı değişiklikler yapması özen borcuna aykırılığı oluşturacaktır. Yine,
kiracının kiralananı yıpratıcı şekilde kullanması da özen borcuna aykırılık
teşkil edecektir.
TBK m.316/1’de kiracıya, komşulara gerekli saygıyı gösterme yükümlülüğü
getirilmiştir. Kiracının komşulara gerekli saygıyı gösterme yükümlülüğüne
aykırı hareket etmesi halinde kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin feshi
gündeme gelecektir.
3.
Kiracının Kiralananı Sözleşmeye Uygun Olarak Özenle Kullanması ve Komşulara Saygı Gösterme Borcuna Aykırı
Hareket Etmesi
Kiracının TBK m.316 kapsamındaki
borçlarına aykırı hareket etmesi halinde, kiraya veren tarafından kiraya veren konut
ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın
giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda
bulunmalıdır.
Maddede
düzenlenen sürelere ilişkin hükümler nispi emredici nitelikte olup kiracıya verilmesi
gereken süreler uzatılabilir. Ancak kiraya veren lehine, ihtar çekme ve süre
verme yükümlülüklerinin kaldırılması, sürenin kısaltılması gibi düzenlemeler
geçersiz olacaktır. [5]
Zira
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin 15.01.2018 tarihli, 2017/8658 E., 2018/173 K.
sayılı kararında;
“Davacı
kiraya veren tarafından gönderilen 20/07/2015 tarihli ihtarname ile;
kiralananın üçüncü kişi tarafından kullanılmasının akde aykırılık teşkil ettiği
belirtilerek ihtarnamenin tebliğinden itibaren 15 gün içinde akde aykırılığın
giderilmesi istenilmiştir. Dava konusu kiralanan çatılı işyeri niteliğinde
olduğundan davacı tarafından yukarıda açıklanan esaslar çerçevesinde, davalıya
en az 30 gün süreli ihtar gönderilmesi gerekirken 15 gün süre verilmesi doğru
değildir. Bu nedenle davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde
davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı
gerektirmiştir.” [6] şeklinde hüküm kurulmuştur.
Bu
doğrultuda kiracıya gönderilecek olan yazılı ihtarda, çatılı işyeri ve konut
kiraları bakımından en az 30 gün süre verilmelidir ve kiracıya akde aykırılığın
giderilmediği takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği bildirilmelidir.
TBK
m.316/3’te konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır
bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması
veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı
taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında;
kiracıya ihtar gönderilmeksizin yazılı bir bildirimle sözleşme derhal
feshedilebilecektir.
Yargıtay
Hukuk Genel Kurulu’nun 23.12.2021 tarihli, 2017/1770 E., 2021/1738 K. sayılı
kararında;
“Taraf
beyanları ve dosya kapsamına göre davacı, davalı hakkında hakaret ve basit
yaralama suçlarından şikâyette bulunmuş, İzmir 10. Sulh Ceza Mahkemesince
yapılan yargılama sonucunda, mahkumiyete yeterli ve inandırıcı delil
bulunmadığı gerekçesiyle davalının müsnet suçlardan beraatine karar
verilmiştir. Davalı da davacı hakkında hakaret ve iftira suçlarından şikâyette
bulunmuş, İzmir 18. Asliye Ceza Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda,
davacının hakaret ve iftira suçlarından mahkûmiyetine ve hükmün açıklanmasının
geri bırakılmasına karar verilmiştir. Bu durumda, davacı ve davalının
birbirleri hakkında şikâyette bulundukları, haklarında ceza mahkemelerinde
yargılamalar yapıldığı, böylelikle kira ilişkisinin kiraya veren bakımından
çekilmez hâle geldiği anlaşılmakla BK’nın 256/2. (TBK’nın 316/3.) maddesindeki
şartların oluştuğu kabul edilerek davanın kabulüne karar verilmesi gerekir.” [7]
şeklinde hüküm kurulmuştur.
Bu
doğrultuda, kiracının sözleşmeye aykırı hareketinin TBK m.316/3’te sayılan
hallerden birine girip girmediği konusunda değerlendirme yapılarak kiracıya
ihtar çekilerek akde aykırılığın en az 30 gün içerisinde giderilmesi gerektiği
aksi halde sözleşmenin feshedileceği bildiriminin yapılması gerekmektedir.
Kiracının sözleşmeye aykırı hareketleri TBK m.316/3 kapsamına girmekteyse
kiracıya akde aykırılığın giderilmesi için süre verilmeksizin yazılı bildirimle
kira sözleşmesi hemen sona erdirilebilecektir.
4.
Kiracının Kendisine Verilen Süre İçerisinde Kiralanandaki Akde Aykırılığı
Gidermemesi Hali
Kiracının
özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcunu yerine getirmemesi
sebebiyle, TBK m.316/3 kapsamına giren hususlar hariç olmak üzere kiracıya akde
aykırılığın en az 30 gün içerisinde giderilmesi gerektiği aksi halde kira
sözleşmesinin feshedileceği yazılı şekilde ihtar gönderilmelidir. Kiracının
işbu ihtara uymaması halinde, bir başka deyişle, akde aykırılığı gidermemesi
halinde; kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde akde aykırılık sebebiyle
taşınmazın tahliyesi davasını açabilecektir. Ancak burada belirtmek gerekir ki;
dava açmadan önce 7445 sayılı Kanun’un 37’nci maddesi ile
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 01.09.2023 tarihinde eklenen
18/B maddesinin birinci fıkrasının a bendine göre İcra ve İflas Kanunu uyarınca
Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk Dava Şartının sağlanması adına,
zorunlu arabuluculuk yoluna başvurulması gerekmektedir.
5.
Sonuç
TBK
m.316’da kiracının, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme
borcu düzenlenmiş olup kiracının bu borçlarına aykırı hareket etmesi halinde
kira sözleşmesinin belirli şartlar altında feshedilmesi gündeme gelmektedir.
Örneğin, konut niteliğindeki taşınmazın ticarethane olarak kullanılması halinde
akde aykırılık meydana gelecektir. TBK m.316/2 doğrultusunda, akde aykırılık
sebebiyle, kiraya veren; konut ve çatılı işyeri kiraları bakımından kiracıya,
akde aykırılığın en az 30 gün içerisinde giderilmesi aksi halde sözleşmenin
feshedileceği yönünde ihtarda bulunmalıdır. TBK m.316/3 kapsamına giren bir
durum söz konusu ise kiraya veren ihtar göndererek kiracıya akde aykırılığın
giderilmesi için süre vermeksizin kira sözleşmesini yazılı bir bildirimle derhal
feshedebilecektir. Kiracı tarafından kendisine verilen süre içerisinde akde
aykırılığın giderilmemesi halinde kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde
akde aykırılık sebebiyle tahliye davasını açabilecektir.
Av.
Umut Alperen Öztürk
Kaynakça:
1. İnceoğlu,
Murat Kira Hukuku C.I, 1.b., 2014, s.363.
2. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi’nin; 2018/6432
E., 2018/11200 K. sayılı, 07.11.2018 tarihli kararı
3. Tekelioğlu,
Tuğba; TBK Madde 316 Kapsamında Kiracının Sözleşme İhlali
4. Doğan,
Murat; Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi 1. Baskı, Ankara
2011 s.19
5. İnceoğlu,
Murat Kira Hukuku C.I, 1.b., 2014, s.362.
6. Yargıtay
3. Hukuk Dairesi’nin 15.01.2018 tarihli, 2017/8658 E., 2018/173 K. sayılı
kararı
7. Yargıtay
Hukuk Genel Kurulu’nun 23.12.2021 tarihli, 2017/1770 E., 2021/1738 K. sayılı
kararı
