1. Arsa Payı Kavramı ve Belirlenme Şekli
Arsa payı, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun tarifler
başlıklı 2. maddesinde; “arsanın, bu Kanunda yazılı esasa göre bağımsız
bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet paylarına” verilen ad olarak tanımlanmıştır.
Arsa payının bağımsız bölümlere tahsis edilen ortak mülkiyet payı olduğundan
hareketle; arsa üzerinde, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin kurulmuş olması
gerekmektedir.
Arsa payının ne şekilde belirleneceği hususu ise, 634 sayılı
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. Maddesinin 2. fıkrasında “Kat mülkiyeti ve kat
irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her
birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak
projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça
gösterilmesi suretiyle kurulur.” denilmek suretiyle hüküm altına
alınmıştır. Ancak belirtmek gerekir ki, arsa payının belirlenmesinde yalnızca
bu kanunda yer alan konum ve büyüklük ölçütlerinin yanı sıra, Yargıtay 20.
Hukuk Dairesi’nin 2017/2569 E., 2017/6174 K., sayılı 04.07.2017 tarihli
kararında;
“Söz konusu işlem yapılırken de, bağımsız bölümlerin cinsi,
bulunduğu kat, alanı, ısınma sistemi, aydınlanması, mimari kullanımı ve konumu,
cephesi ve manzarası gibi hususlar değerlendirme için esas alınır;
değerlendirmeye esas alınacak tarihten sonraki imar durumu ile cins ve manzara
değişiklikleri, bakım ve onarım çalışmaları sebebiyle meydana gelen değer artış
ve eksilmeleri dikkate alınmaz.” [1] bağımsız bölümlere
ait olan başkaca hususların da esas alınacağı belirtilmiştir.
Ayrıca arsa payı kavramında belirtilmesi gereken bir başka
husus, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 5. maddesinin 1. fıkrasında, “Kat
mülkiyetinin başkasına devri veya miras yoluyla geçmesi halinde, ona bağlı arsa
payı da birlikte geçer; arsa payı, kat mülkiyetinden veya kat irtifakından ayrı
olarak devredilemiyeceği gibi, miras yoluyla da geçmez ve başka bir hakla
kayıtlanamaz.” denilerek kat
mülkiyetinin veya kat irtifakının başkasına devredilmesi yahut miras yoluyla
geçmesi halinde arsa payının da söz konusu devir yoluyla birlikte yeni malike
geçeceği düzenlenmiştir.
Arsa payının oranı ise, ana taşınmazın yönetimi, ortak
alanların kullanımı, kamulaştırma noktasında önem arz etmektedir. Zira, 634
sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. Maddesinin 4. fıkrası; “Yönetici, kat
maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.”
hükmünü amirdir.
Yine aynı Kanun’un 42. maddesinin 1. fıkrası; “Kat malikleri,
anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar;
ortak yerlerin düzgün veya bunları kullanmanın daha rahat ve kolay bir hale
konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarıyacak
bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile
verecekleri karar üzerine yapılır.” şeklindedir.
Kat maliklerinin ve kat irtifakı sahiplerinin, ortak yerler
üzerindeki haklarını düzenleyen, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 16. maddesi ise;
“Kat malikleri ortak yerlerde kullanma hakkına sahiptirler;
bu hakkın genel kömürlük, garaj, teras, çamaşırhane ve çamaşır kurutma alanları
gibi yerlerdeki ölçüsü, aksine sözleşme olmadıkça, her kat malikine ait arsa
payı ile oranlıdır.” şeklindedir.
Anagayrimenkulün arsasiyle birlikte yok olması veya
kamulaştırılması ile başlığının altında yer alan 46. maddesinin son fıkrası;
“Anagayrimenkul kamulaştırılırsa, her bağımsız bölümün
kamulaştırma bedeli bağlantılı bulunduğu arsa payı ve eklentileri de gözönünde
tutularak ayrı ayrı takdir olunur ve o bölümün malikine ödenir.” şeklindedir.
Arsa payının kat maliklerine ve kat irtifakı sahiplerine yukarıda
bahsedilen çeşitli hakları sağlaması nedeniyle, arsa paylarının usulüne uygun
olarak hesaplanmış olması gerekmektedir. Hatalı şekilde hesaplanan arsa
paylarının sonucu olarak kat maliklerinin ve kat irtifaklarının haklarını
düzgün kullanamamasına sebebiyet verecektir.
2. Arsa Payının Düzeltilmesi Davası
Arsa payının düzeltilmesi davası 634 sayılı Kat Mülkiyeti
Kanunu’nun 3. maddesine göre, “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete
konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve
büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis
edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi
suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı
olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi,
arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir.”
ifadesiyle hüküm altına alınmıştır.
Yukarıda izah olunduğu üzere arsa payının belirlenmesinde
birden fazla ölçüt bulunmakta olup her daim özen gösterilerek doğru sonuca
ulaşılması mümkün olmamaktadır. Ayrıca satışı gerçekleştirilen çoğu bağımsız
bölümlerin, arsa payı belirlendikten sonra satılması söz konusu olmaktadır.
Yine bu durumda da yeterli özen gösterilmeden arsa payının belirlenmesi gündeme
gelmektedir. İşte tam bu aşamada arsa payının düzeltilmesi davası ikame
edilerek hatalı şekilde belirlenen arsa paylarının düzeltilmesi talep
edilebilecektir.
Söz konusu dava, arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları
ile oranlı olarak belirlenmediği hallerde; her kat maliki/kat irtifakı sahibi
ve bu kişilerin kanuni temsilcileri ve yasal mirasçıları tarafından arsa
paylarının yeniden düzenlenmesi talebiyle ikame edilebilecektir. Kanunda söz
konusu davayı açabilecek kişilerden kat maliki ve kat irtifakı sahibi
sayıldığından, kiracıların bu davayı açabilmesi mümkün olmayacaktır. Ayrıca
belirtmek gerekir ki arsa payının düzeltilmesi davasında, hak düşürücü herhangi
bir süre öngörülmemiştir. Yani arsa payının düzeltilmesi davası, ayni bir dava
olup her zaman açılabilecektir.
Arsa payının düzeltilmesi davasının ikame edilebilmesi için,
arsa payının hatalı olarak belirlenmiş olması gerekmektedir. Yargıtay 5. Hukuk
Dairesi’nin 2023/5293 E., 2024/1926 K., sayılı 20.02.2024 tarihli kararında;
“…arsa payı düzenlemesinin yeniden yapılabilmesinin ilk
şartı, arsa paylarının bağımsız bölümlerin değerleriyle oransız olarak
belirlenmiş olması olup bu hususa dayalı istemlerde mahkeme tüm delilleri
değerlendirerek bağımsız bölümün değeri ile bölüme özgülenen arsa payını
karşılaştırıp denklik sağlamaya çalışmalıdır.” [2] şeklinde hüküm kurulmuştur.
Son olarak Arsa payının düzeltilmesi davasının açılmasındaki
görevli mahkeme, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Görevli Mahkeme” kenar
başlıklı ek 1. maddesinde Sulh Hukuk Mahkemeleri olarak belirlenmiştir. Yetkili
mahkeme ise 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 12. maddesinin 1.
fıkrasına göre; taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
3. Sonuç
Arsa payının oranı, ana taşınmazın yönetimi, ortak alanların
kullanımı, kamulaştırma noktasında önem arz etmektedir. Arsa payının kat
maliklerine ve kat irtifakı sahiplerine çeşitli hakları sağlaması nedeniyle,
arsa paylarının usulüne uygun olarak hesaplanmış olması gerekmektedir. Hatalı
şekilde hesaplanan arsa paylarının sonucu olarak kat maliklerinin ve kat
irtifaklarının haklarını düzgün kullanamamasına sebebiyet verecektir. Bu sebeple; ilgili kat maliki veya kat
irtifakı sahibi her zaman Sulh Hukuk Mahkemelerinde, taşınmazın bulunduğu yer
mahkemesinde, arsa payının düzeltilmesi davasını ikame edebilecektir.
Stj. Av. Umut Alperen Öztürk
Kaynakça:
1.
Yargıtay
20. Hukuk Dairesi’nin 2017/2569 E., 2017/6174 K., sayılı 04.07.2017 tarihli
kararı
2. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi’nin
2023/5293 E., 2024/1926 K., sayılı 20.02.2024 tarihli kararı
