Özgün Law Firm

COVID-19 SALGINININ KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

A. GİRİŞ

Çin’de ortaya çıkan, COVID-19 adı verilen virüsün dünyada hızla yayılmasının ardından Dünya Sağlık Örgütü tarafından “pandemi” ilan edilmesi ve virüsün ülkemizde de görülerek ölümlere sebep olması sebebiyle, yayılmasının engellenmesine yönelik alınan tedbirlere ilişkin olarak mevcut kira sözleşmelerine etkisinin ne olacağı, özellikle idari kararla kapatılan işyerlerinin kira ödeme yükümlüğünün devam edip etmeyeceği, konunun “mücbir sebep” kapsamında değerlendirilip değerlendirilmeyeceği oldukça merak edilmektedir. Bu çalışmada COVID-19 salgını kapsamında alınan tedbirlerin mevcut kira sözleşmelerini ne şekilde etkileyeceği incelenmektedir.

Hemen belirmek gerekir ki, 26.03.2020 tarihli 31080 (Mükerrer) sayılı Resmî Gazetede yayımlanarak yürürlüğe giren 7226 sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un Geçici 2. Maddesinde 1/3/2020 tarihinden 30/6/2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi oluşturmayacağı düzenlenerek konuya ilişkin yaşanabilecek mağduriyetlerin engellenmesi amaçlanmıştır.

B. COVID-19 SALGINI KAPSAMINDA ALINAN TEDBİRLERİN MEVCUT KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

Kira sözleşmesi, TBK m. 299’da “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme” olarak tanımlanmaktadır. Öncelikle belirtmek gerekir ki, Covid 19 salgını ve alınan tedbirlerin tüm sözleşmeler bakımından genel geçer bir şekilde mücbir sebep teşkil edeceğini söylemek mümkün değildir. Konunun her bir sözleşmeye ve tarafa etkisi özel olarak incelenerek sonuca varılması gerekmekte olup kira sözleşmeleri özelindeki incelememize geçmeden önce konuyla ilintili olabilecek kavramların kısaca açıklanması faydalı olacaktır.

1- Mücbir Sebep ve İfa İmkânsızlığı Kavramları

Mücbir sebep (force majeure) kavramı, Borçlar Kanunu veya başkaca mevzuatta tanımlanmış değildir. Kavramın tanım ve kapsamı doktrin ve yargı kararlarıyla şekillenmiştir. Doktrin ve yargı kararlarında mücbir sebep; genel bir davranış normunun veya borcun ihlâline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde yol açan öngörülemez, karşı konulamaz ve dışarıdan gelen olağanüstü bir olay olarak tanımlanır. (Bkz. YHGK, E. 2012/1141 K. 2013/282 T. 27.2.2013) Mücbir sebep çoğunlukla yıldırım düşmesi, kasırga, deprem, sel gibi bir doğa olayı olabileceği gibi bazen savaş, genel grev, askeri darbe gibi beşerî ya da sosyal bir olay, hatta ithal yasağı, kamulaştırma gibi hukuki bir olay da olabilmektedir. Bu anlamda bir sosyal felaket olarak değerlendirilebilecek Covid-19 salgınının genel itibariyle bir mücbir sebep oluşturması mümkündür. Nitekim Yargıtay’ın “salgın hastalıklar”ın bir mücbir sebep olarak kabul edildiği kararları mevcuttur. (Bkz. YHGK., E. 2017/90 K. 2018/1259 T. 27.6.2018)

Mücbir sebebin temel hukuki sonucu ise, borçluda kendinden kaynaklanmayan bir sebeple bir “ifa imkânsızlığı” yarattığından borcundan kurtulmakta ve elinde kalanı alacaklıya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade yükümlülüğü doğmaktadır. Nitekim bu husus TCK m. 136/1-2’de “Borcun ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa, borç sona erer. Karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde imkânsızlık sebebiyle borçtan kurtulan borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca geri vermekle yükümlü olup, henüz kendisine ifa edilmemiş olan edimi isteme hakkını kaybeder. Kanun veya sözleşmeyle borcun ifasından önce doğan hasarın alacaklıya yükletilmiş olduğu durumlar, bu hükmün dışındadır.” şeklinde hüküm altına alınmıştır.

2-Beklenmedik Hâl ve Aşırı İfa Güçlüğü Kavramları

Konuya ilişkin değerlendirilmesi gereken bir diğer hukuki kavram ise “beklenmedik hâl” kavramıdır. Beklenmedik hâlde de mücbir sebep ile benzer şekilde sözleşmenin başlangıcında öngörülemeyen bir durumun sonradan vuku bulması söz konusu olarak ifa güçlüğü yaratmaktadır. İkisi arasındaki fark ise, mücbir sebep teşkil eden olay, beklenmedik hâle göre daha şiddetli ve mutlak bir kaçınılmazlık arz ederken, beklenmedik hâl daha sınırlı bir etkiye sahiptir.

Bununla birlikte mücbir sebep borçlu veya sorumlunun işletme veya faaliyetine yabancı, dışarıdan gelen bir olay iken, beklenmedik hâl işletme veya faaliyet içi bir olay da olabilir. Mücbir sebepte öngörülemezlik ve kaçınılmazlık objektif yani herkes için geçerli olup, mutlak bir anlam taşır. Kaçınılmazlığın mutlaklığından amaç, teknik ve bilimin o andaki verilerine göre mevcut her türlü önlem alınsa, her türlü özen gösterilse bile ihlâlin, dolayısıyla zararlı sonucun hiç kimse tarafından önlenememesidir. Beklenmedik hâlde kaçınılmazlık ise yalnızca somut olaydaki borçlu yönündendir, nisbidir. Mücbir sebepte borçlu açısından kalıcı bir “ifa imkânsızlığı” söz konusu olurken, beklenmedik hâlde ifa güçlüğü söz konusu olmakla, “imkânsızlık” mevcut olmamaktadır.

Aşırı ifa güçlüğü TBK m. 138’de “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklindeki hüküm ile düzenlenmiştir. Beklenmedik hâlin varlığı halinde borçlu borcundan kurtulmamakta, temerrüde düşmekte ve temerrüdün hukuki sonuçlarından sorumlu olmaktadır.

3-Mücbir Sebep ve Beklenmedik Hâl Kavramlarının Kira Sözleşmeleri Açısından Değerlendirilmesi

Kira sözleşmesinde kural olarak kiraya veren bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmakta, kiracı da bunun karşılığında kira bedeli ödeme borcu altına girmektedir. Kira sözleşmelerinde kiracının borcu genellikle “para borcu” olduğundan, para borçlarında kural olarak ifa imkânsızlığı olmayacağı kabul edilmektedir[1]. Covid-19 salgını kapsamında alınan tedbirlerle kiracının kira bedelini ödemede güçlüğe düştüğünden söz edilebilecekse de imkânsızlık söz konusu olmayacaktır. Bu nedenle öncelikle kira sözleşmelerinin niteliği gereği mücbir sebep kapsamında değerlendirilmesinin zor olduğunu belirtmek gerekir. Borçlar Kanunu kapsamında yalnızca ürün (hasılat) kirasına ilişkin düzenlemelerde deftere kaydedilen eşyanın uğradığı zarardan kiracının sorumluluğunda, mücbir sebep bu kişileri sorumluluktan kurtaran bir neden olarak açıkça belirtilmiştir. (TBK m. 373/II)

COVID-19 salgını kapsamında alınan tedbirlerin özellikle kira gibi uzun süreli sözleşme ilişkilerine etkisi kalıcı imkânsızlık hâli değil, geçici imkânsızlık hâli olabilecektir. Ancak geçici imkânsızlık kavramı, hukukumuzda, borca aykırılık hâlleri arasında düzenlenmediğinden bu durumun varlığında borçlu temerrüdü veya imkânsızlık hâllerine ilişkin hükümler uygulanacaktır[2].

Borçlunun borcunu yerine getirememesinde geçici imkânsızlığın var olduğu durumlarda, geçici imkânsızlığın ne zaman ortadan kalkacağı belirsiz ise alacaklının sözleşmeyle bağlı kalması TMK m. 2/1’de düzenlenen dürüstlük kuralına göre ondan beklenemeyecektir. Uygulamada, geçici imkânsızlık halinde tarafların o sözleşmeyle bağlı tutulma süresine "akde tahammül süresi" denilmektedir. Bu sürenin aşılması veya durumun koşullarından aşılacağının açık olması durumunda, alacaklının (kiraya verenin) sözleşmeyi fesih hakkı bulunacağının kabulü gerekir[3].

Nitekim TBK m. 331’de “Olağanüstü Fesih” hâllerinden biri olarak taraflardan birinin kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebileceği düzenlenmiştir[4]. Bu maddede yer alan “önemli sebep”lerin ne olduğuna dair kanunda herhangi bir tanım yapılmamış olup her somut olayın özelliğine göre değerlendirilecektir. Kira sözleşmesinin devamını çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığının taraflarca sözleşmenin kurulduğu sırada “öngörülebilir” olmaması gerekmektedir. Dolayısıyla COVID-19 salgını kapsamında alınan tedbirlerin salgın öncesinde kurulmuş kira sözleşmeleri bakımından, öngörülebilir olmadığının kabulü gerekecektir. Örnek vermek gerekirse, işyeri olarak kiralanan bir gayrimenkulün COVID-19 salgını kapsamında alınan tedbirlerle geçici süreyle kapatılmasına karar verilen yerlerden olması durumunda, kiracı açısından sözleşmenin devamını çekilmez hâle getiren bir durum oluşturması halinde bu madde hükümlerinin uygulanabileceğinin kabulü gerekir.

Önemli sebeplerle kira sözleşmesini feshetmek isteyen taraf, taşınmaz kiraları ile taşınır yapıya ilişkin kira sözleşmelerinde TBK m. 329’da yer alan 3 aylık yasal fesih bildirim süresine uymak şartıyla sözleşmeyi feshedebilecektir. Taşınır kiralarında ise, TBK m. 330 hükmü gereğince bu süre 3 gün olarak düzenlenmiştir. TBK m. 331 hükmü kapsamında önemli sebeplerle fesih bildiriminin yasal veya akdi fesih dönemlerinin sonuna rastlaması zorunluluğu bulunmamakta olup TBK m. 329’da düzenlenen 6 aylık fesih süresi beklenmeyecektir.

TBK m. 331’de yer alan önemli sebeplerle olağanüstü fesih hâlinin yukarıda sözü edilen TBK m. 138’deki aşırı ifa güçlüğü sebebiyle sözleşmenin feshi maddesiyle karşılaştırmak gerekirse, TBK m. 331 hükmünün daha geniş bir uygulama alanı olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır. Zira, sözleşmenin kurulması sırasında öngörülemeyen sosyal boyutlu olaylar (salgın, savaş, ekonomik kriz gibi) TBK m. 331 hükmünün uygulanması açısından yeterli olmakla birlikte, TBK m. 138 hükmünden farklı olarak sosyal nitelikli olmayan olaylar dahi bu maddenin uygulanmasına olanak vermektedir[5]. TBK m. 331 ve TBK m. 138 hükümlerinin aynı anda oluştuğu durumlarda -kanaatimizce COVID-19 salgını kapsamında alınan tedbirler bu kapsamda kabul edilebilecektir- kiracı veya kiraya veren önemli sebeplerle sözleşmeyi feshetmek yerine kira sözleşmesinin TBK m. 138 hükmü gereğince yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilecektir.

C. SONUÇ

Çin’de ortaya çıkan ve hâlihazırda dünya geneli ile ülkemizde hızlı bir şekilde yayılarak ölümlere yol açan COVID-19 adı verilen virüsün yayılmasının engellenmesi için alınan tedbirlerin ekonomik hayatta olumsuzluklar yarattığı ve özellikle tedbirler kapsamında kapanan işyerine ilişkin kira sözleşmelerinin akıbetinin ne olacağı belirsizdir. Mevcut hukuki düzenlemelere göre; bahse konu salgın kapsamında alınan tedbirlerin taraflardan biri açısından aşırı ifa güçlüğü yaratması ve/veya sözleşmenin devamını çekilmez kılan bir sebep oluşturması halinde, bu taraf hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebileceği gibi sözleşmeyi feshetme imkânına da sahip olabilecektir. Zira para borçlarında kural olarak ifa imkânsızlığı olmayacağı kabul edilmekle konu mücbir sebep kapsamında değerlendirilmeyecek ve kiracının kira ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmayacaktır.

7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. Maddesi ile yürürlüğe giren düzenlemede de kiracının kira ödeme yükümlülüğü ortadan kalkmamakta, yalnızca 1/3/2020 - 30/6/2020 tarihleri arası ödenmeyen kira borçları sebebiyle kiraya veren TBK m. 315 gereğince sözleşmeyi feshetme ve TBK m. 352/2 gereğince tahliye talep etme imkânına sahip olamamaktadır. Kanaatimizce bu tarihler arası kira bedelini ödemeyen kiracı hakkında borçlu temerrüdüne ilişkin diğer tüm sonuçlar uygulama alanı bulacaktır.

Av. Selin Kurt

Kaynakça:

Gündoğdu Fatih, Borca Aykırılık Hallerinden Kusurlu İfa İmkansızlığı ve Hukuki Sonuçları, Oniki Levha, İstanbul, 2014.

Özçelik Ş. Barış, “Sözleşmeden Doğan Borçların İfasında Hukuki İmkansızlık ve Sonuçları”, AÜHFD, 63 (3) 2014, s. 569-621.

 Şahin Turan, “Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshi (TBK m. 331)”, Ankara Üni. Hukuk Fak. Dergisi, 68 (1) 2019, s. 337-359.

 YHGK, E. 2012/1141 K. 2013/282 T. 27.2.2013

YHGK., E. 2017/90 K. 2018/1259 T. 27.6.2018