1.Giriş
Türk vatandaşlarının kazanılması hususu
zaman bakımından iki şekilde gerçekleşebilmektedir. İlk olarak Türk
vatandaşlığı doğum anında kazanıla bilinir. Soy bağı ile kazanılan vatandaşlık,
çocuğun doğumu anında soy bağı ile bağlı bulunduğu Türk vatandaşı ana veya
babanın vatandaşlığını kazanmasını ifade eder.
İkinci ihtimal ise Türk vatandaşlığının
sonradan kazanılmasıdır. Bunun birden çok yolu vardır. Örneğin yetkili makamın
kararıyla genel yoldan Türk vatandaşlığı kazanıla bilinir. Bir diğer ihtimal
evlat edinilme yoludur. Türk Vatandaşlığı Kanunu madde 17 uyarınca Bir Türk
vatandaşı tarafından evlat edinilen ergin olmayan kişi, millî güvenlik ve kamu
düzeni bakımından engel teşkil edecek bir hali bulunmamak şartıyla, evlat
edinilme kararı tarihinden itibaren Türk vatandaşlığını kazanabilir. Diğer bir
ihtimal Türk vatandaşlığının evlenme yolu ile kazanılmasıdır. Belirtmek gerekir
ki, salt olarak bir Türk vatandaşı ile evlenmek kişiye vatandaşlık
kazandırmayacaktır. Türk Vatandaşlığı Kanunu madde 17
uyarınca bir Türk vatandaşı ile evlenme doğrudan Türk vatandaşlığını
kazandırmaz. Ancak bir Türk vatandaşı ile en az üç yıldan beri evli olan ve
evliliği devam eden yabancılar Türk vatandaşlığını kazanmak üzere başvuruda
bulunabilir. Başvurunun olumlu sonuçlanması halinde vatandaşlık kazanılır.
Verilen örneklerle sınırlı olmayacak
şekilde Türk vatandaşlığının kazanıla bilineceği bazı istisnai haller de
kanunda düzenlenmiştir. Makalemizin de konusunu oluşturan yatırım yoluyla Türk
vatandaşlığının kazanılmasına ilişkin düzenleme bu hallerdendir. TVK madde 12,
Türk vatandaşlığının istisnai yolla kazanılmasını düzenlemektedir.
2.TVK Madde 12 (Türk Vatandaşlığının
Kazanılmasında İstisnai Haller)
TVK madde 12 uyarınca, belirtilen
gruplardaki kişilerin Türk vatandaşlığını istisnai yolla kazanabilmeleri için
tek şart “millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir
halinin bulunmaması” şartıdır. Maddede belirtilen gruplarda yer alan kişiler,
bu tür bir hali taşımıyorlarsa, Cumhurbaşkanı kararı ile istisnai olarak Türk
vatandaşlığını kolayca kazanabilmektedirler [1].
Türk vatandaşlığını istisnai yolla
kazanabilecek olan kişiler, kanunda 4 grup halinde belirtilmiştir:
a) Türkiye’ye sanayi tesisleri getiren
veya bilimsel, teknolojik, ekonomik, sosyal, sportif, kültürel, sanatsal
alanlarda olağanüstü hizmeti geçen ya da geçeceği düşünülen ve ilgili
bakanlıklarca haklarında gerekçeli teklifte bulunulan kişiler.
b) (Ek: 28.7.2016-6735/27 md.) 4.4.2013
tarihli ve 6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanununun 31 inci
maddesinin birinci fıkrasının (j) bendi uyarınca ikamet izni alanlar ile
Turkuaz Kart sahibi yabancılar ve bunların yabancı eşi, kendisinin ve eşinin
ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğu.
c) Vatandaşlığa alınması zaruri görülen
kişiler.
d) Göçmen olarak kabul edilen kişiler.
Makalemizin konusunu oluşturan Türk
vatandaşlığının gayrimenkul yatırımı yolu ile kazanılması hususu madde 12-1(b)
kapsamındadır. İlgili hükümde görüldüğü üzere 6458 sayılı Yabancılar ve
Uluslararası Koruma Kanunu’na atıf yapılmıştır.
3. 6458 sayılı Yabancılar ve
Uluslararası Koruma Kanunu Madde 31
Bahsi geçen hükümde esasen düzenlenen
unsur kısa dönem ikamet iznidir. Fakat belirttiğimiz gibi TVK madde 12 uyarınca
“6458 sayılı Yabancılar ve Uluslararası Koruma Kanununun 31 inci maddesinin
birinci fıkrasının (j) bendi uyarınca ikamet izni alanlar” Türk
vatandaşlığını istisnai olarak kazanabileceğinden, YUKK madde 31 kapsamında
ikamet izni alabilecek kişiler Türk vatandaşlığını istisnai olarak
kazanabilecektir.
YUKK’nin 31. Maddesinin “j” fıkrası “Türkiye’de
çalışmayan ancak Cumhurbaşkanınca belirlenecek
kapsam ve tutarda yatırım yapacaklar ile bunların yabancı eşi, kendisinin ve
eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğuna” ikamet izni
verilebileceğini düzenlemiştir.
Dolayısıyla hüküm uyarınca
Cumhurbaşkanınca belirlenecek kapsam ve tutarda yatırım yapacaklar ile bunların
yabancı eşi, kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğu
YUKK madde 31 kapsamında kısa dönem ikamet izni alabilecek, daha sonra da TVK
madde 12 uyarınca istisnai olarak Türk vatandaşlığını kazanabilecektir.
Belirtmek gerekir ki, YUKK madde 31’de
belirtilen şartların sağlanması kişiye direkt olarak ikamet izni
sağlamayacaktır. YUKK madde 31/f.1, açıkça “…verilebilir” demek
suretiyle ikamet izni verilmesi konusunda yetkili makamın takdir yetkisi
vurgulanmıştır.
4. Yatırım Unsuru
Belirttiğimiz üzere, gayrimenkul
yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı kazanılmasında ilk adım olan YUKK madde 31
uyarınca ikamet izni alınması hususu belirlenen koşullarda yatırım yapma
şartına bağlanmıştır.
YUKK madde 31 “Cumhurbaşkanınca
belirlenecek kapsam ve tutarda yatırım yapacaklar ile bunların yabancı eşi,
kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğuna” demektedir.
Hüküm lafzı açık şekilde yatırımın
kapsamı ve tutarının Cumhurbaşkanınca belirleneceğine vurgu yapmıştır. İşbu
kapsam ve tutar Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin
Yönetmelik madde 20’de “Türk vatandaşlığının istisnai olarak
kazanılması, başvuru için gerekli belgeler ve yapılacak işlemler” başlığı
altında düzenlenmektedir.
Yönetmeliğin 20.maddesi uyarınca
yatırım birden çok şekilde gerçekleştirile bilinecektir. İşbu maddede
belirtilen yatırım koşullarından birini sağlayan kişi istisnai yolla Türk
vatandaşlığını kazanması adına yatırım koşulunu gerçekleştirmiş olacaktır.
Hükümde çeşitli yatırım yöntemleri düzenlenmiştir.
Örneğin¸
En az 500.000 Amerikan doları veya
karşılığı döviz tutarında sabit sermaye yatırım yapmak,
En az 50 kişilik istihdam oluşturmak,
En az 500.000 Amerikan doları veya
karşılığı döviz tutarında mevduatı üç yıl tutma şartıyla Türkiye’de faaliyet
gösteren bankalara yatırmak,
En az 500.000 Amerikan doları veya
karşılığı döviz tutarında gayrimenkul yatırım fonu katılma payı veya girişim
sermayesi yatırım fonu katılma payını en az üç yıl elinde tutma şartıyla satın
almak,
bunlardan bazılarıdır.
Görüldüğü üzere kanunda belirtilen
yatırım seçenekleri birbirinden farklı niteliklere haiz olup, meblağ ve
koşullar hangi fıkradaki yatırımın gerçekleştirileceğine göre farklılık
gösterebilmektedir.
5. Gayrimenkul Yatırımı
Yukarıda sayılan yatırım yöntemlerinden
birinin gerçekleştirilmesi ile YUKK madde 31 adına yatırım koşulunu
gerçekleştirmiş olacaktır. Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin
Yönetmelik madde 20’de sayılan yatırım yöntemleri yukarıda saydıklarımızla
sınırlı değildir.
Uygulamada özellikle karşımıza çıkan ve
makalemizin ana konusu oluşturan yatırım yolu Türk Vatandaşlığı Kanununun
Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik madde 20/2-b’de düzenlenen gayrimenkul
yatırımı yoludur.
İşbu hüküm uyarınca “En az 400.000
Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki kat mülkiyeti veya kat
irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı tapu
kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat
mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 400.000 Amerikan Doları veya
karşılığı döviz tutarı peşin olarak yatırılan ve tapu siciline üç yıl süreyle
devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilmek şartıyla noterde
düzenlenmiş sözleşme ile taşınmazın satışının vaat edildiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca
tespit edilen” kişiler de bakanlığın tespiti üzerine Türk vatandaşlığının
istisnai olarak kazanılması için yatırım koşulunu gerçekleştirmiş olacaktır.
Belirtmemiz gerekir ki kanunda düzenlenen yatırım yöntemlerinin miktarları dönem dönem değiştirilmektedir. Gayrimenkul yatırımını düzenleyen yönetmelik madde 20/2-b de bu doğrultuda 6 Ocak 2022 tarihinde Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklik ile yatırım için belirlenen alt sınır 400.000 Amerikan doları olarak revize edilmiştir. 19.04.2024 tarihi itibariyle ilgili madde bakımından 400.000 Amerikan doları olarak belirlenen meblağ geçerliliğini sürdürmektedir. Yine de bu meblağın dönem dönem değişikliğe uğradığını unutmamak gerekir.
6. Gayrimenkul Yatırım Koşulunun Sağlanması İçin Önemli Hususlar
6.1.Gayrimenkulun Niteliği
Belirttiğimiz hüküm uyarınca yapılması
gereken gayrimenkul yatırımı 6 Ocak 2022 itibariyle 400.000 Amerikan dolarıdır.
Dolayısıyla ilk koşul gayrimenkul yatırımının 400.000 Amerikan dolarını
geçmesidir. Bu meblağ bir veya birden fazla taşınmaz alımı ile sağlanabilir. Bu
değerin üstünde bir veya birden fazla taşınmazın satın alınması ile ilk koşul
gerçekleşmiş olacaktır. Aynı doğrultuda, belirtilen tutarın üzerinde irtifak
hakkı veya kat mülkiyeti devralınması yoluyla da bu koşul sağlanabilinir.
Dolayısıyla yatırım yapılacak gayrimenkulün niteliği önem arz etmektedir.
Serbest piyasa ekonomisi uyarınca
taşınmazların değeri tam olarak bilinememekte ve bu değerlerde çok hızlı
değişimler meydana gelebilmektedir. Kanunda belirlenen asgari değer 400.000
Amerikan doları oluğundan, bu değerin altında bir değerde gayrimenkul yatırımı
yapılması işbu koşulun sağlanamaması sonucunu doğuracaktır. Dolayısıyla
taşınmazın değerinin objektif olarak belirlenmesi önemlidir. Bu da bir
değerleme raporunun düzenlenmesi ile mümkün olabilecektir.
6.1.1 Değerleme Raporu (01.03.2024
Değişikliği)
Taşınmazın değerinin belirlenmesi
bakımından değerleme raporu önem arz etmektedir. Çevre
ve Şehircilik Bakanlığı’na bağlı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM)
tarafından yayımlanan 15.02.2019 tarih 2019/1 sayılı genelge ile yabancı
uyruklu kişilere artık sadece vatandaşlık başvurusunda değil, aynı zamanda
alıcı veya satıcı olarak taraf oldukları tüm satış işlemlerinde de ‘Gayrimenkul
Değerleme Raporu’ alınması zorunluluğu getirilmiştir.
Değerleme raporunun başvuru tarihinden
en fazla üç ay öncesine ait olması önem arz edecektir. Sonuç olarak yatırım
yapılacak gayrimenkul için değerleme raporunda belirlenen değer 400.000
Amerikan dolarının üzerinde olmalıdır.
Belirtmemiz gerekir ki çok yakın
tarihte yayınlanan genelge ile, 04.03.2024 tarihinden itibaren geçerli olacak
şekilde istisnai yolla Türk vatandaşlığı kazanılmasına konu olacak değerleme
raporunun alınacağı kuruma ilişkin değişiklik gerçekleştirilmiştir.
Türk vatandaşlığı talebine konu olmayan
ve değerleme raporu istenilen diğer işlemlerde değerleme raporlarının Sermaye Piyasası
Kurulu lisanslı herhangi bir Değerleme Kuruluşu tarafından düzenlettirile
bilinecektir.
Çevre, Şehircilik ve
İklim Değişikliği Bakanlığı Tapu Ve Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme
Dairesi Başkanlığı'nın "Yabancıların Taşınmaz Edinimlerinde ve Bazı
İşlemlerde Kullanılacak Değerleme Raporlarına İlişkin Usul ve Esaslar"
adlı ve 01.03.2024 tarihli genelgesi ile
Türk vatandaşlığının istisnai olarak kazanılmasına ilişkin olarak düzenlenen değerleme
raporlarında standardın sağlanması
ve taşınmazların değerinde
oluşabilecek farklılıkların önlenmesi
amacıyla istisnai yoldan
Türk Vatandaşlığı kazanılmasına
yönelik satış/Satış vaadi
işlemlerinde istenen değerleme raporlarının düzenlenmesi yetkisi Bakanlığa bağlı
Toplu Konut İdaresi Başkanlığı iştiraki olan GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş.'
ne verilmiştir.
İşbu değişiklikten sonra istisnai
yoldan Türk Vatandaşlığı kazanılmasına yönelik tapu işlemlerinde rapor
başvuruları Web Tapu (https://webtapu.tkgm.gov.tr/)
resmi erişim adresinden Talep Bilgisi--> Talep Amacı-->Vatandaşlığa Konu Satış
başvuru seçeneğinden GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş seçilerek yapılacaktır.
Genelgede açıkça belirtildiği üzere
genelgenin yürürlük tarihinden sonra yapılan Satış/ Satış vaadi işlemleri
sonrasında yapılacak Türk vatandaşlığı taleplerinde sadece GEDAŞ Gayrimenkul
Değerleme A.Ş tarafından hazırlanmış değerleme raporları kabul edilecektir [2].
Tapu işlemlerinde kullanılacak
değerleme raporlarının kullanım süresi 3 aydır. Bu sürenin geçmesi durumunda,
ilgililerince tapu işleminden önce sistem üzerinden yeni bir değerleme raporu
talep edilir.
6.2. Döviz Alım Belgesi ve Dekont
Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası
Hareketleri Genelgesi’nde (“Genelge”) yapılan güncelleme ile 13. madde
kapsamında 24 Ocak 2022 tarihinden sonra yabancı gerçek kişilerin alıcı olduğu
gayrimenkul satımlarında döviz bozdurma zorunluluğu getirilmiştir.
Dolayısıyla 24 Ocak 2022 tarihinden
itibaren yabancılar tarafından YUKK madde 31 anlamında gerçekleştirilecek
gayrimenkul yatırımında işbu hüküm önem taşıyacaktır. Değişiklik kapsamında
Türkiye vatandaşı olmayan kişilerin Türkiye’de satın alacakları
gayrimenkullerin ödemesini döviz cinsinden gerçekleştirmesi gerekecektir.
Döviz alım belgesi yabancı alıcı
tarafından tapu müdürlüğünde alım işlemi yapılmadan önce dövizin merkez
bankasına satılmak üzere Türkiye de faaliyet gösteren bir bankaya satıldığını
gösteren bir belgedir
Alıma konu döviz tapu işlemleri
öncesinde gerekçesi ile Türkiye’de faaliyet gösteren bir bankaya ve bankaca da
Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası’na satılarak, ödeme ilgiliye Türk lirası
şeklinde gerçekleştirilir. Merkez Bankası’na gerçekleştirilen bu satış
sonrasında döviz satımını gerçekleştiren kişi adına bankaca döviz alım belgesi
düzenlenecektir. Mutlaka tapu işlemleri öncesinde dövizin bozdurulması ve döviz
alım belgesinin satış öncesinde tapu müdürlüğüne sunulması gerekir.
Vatandaşlık işlemlerinde Döviz alım
belgesi ile söz konusu bozdurulan miktarın satıcı hesabına gönderildiğini
gösteren onaylı banka dekontu tapu müdürlüklerince talep edilecektir. Döviz alım
belgesinin Tapu Müdürlüğüne satış işlemi öncesinde sunulması zorunlu iken,
taşınmaz ödeme dekontunun (alıcıdan satıcıya para transferi) satış işlemi
öncesinde “Döviz Alım Belgesi’ ile birlikte ya da ayrıca taahhüt işlemi
öncesinde ve en geç uygunluk belgesi düzenlenmesinden önce sunulması mümkündür [3].
6.3. Şerh Koşulu
Satın alınan taşınmazsa ilişkin tapu
siciline şerh konulması koşulu aranmaktadır. Yatırım yolu ile vatandaşlık
kazanmak isteyen yabancı 400.000 Amerikan doları değerini geçen taşınmazı veya
taşınmazları için tapu siciline şerh düşerek ilgili taşınmazı üç yıl boyunca
satmayacağına dair şerh koymalıdır. Benzer şekilde irtifak hakkı veya kat
mülkiyeti devir alınmışsa, tapu siciline şerh düşülerek üç yıl boyunca devir ve
terkin yapılmayacağına dair taahhüt şerh düşülmelidir.
6.4. Uygunluk Belgesi
Taşınmaz alımı yoluyla vatandaşlık
kazanılmasına konu taşınmazın asgari yatırım şartının sağlandığını tespiti için
uygunluk belgesini vermeye yetkili kurum Çevre ve Şehircilik Bakanlığın (Tapu
ve Kadastro Genel Müdürlüğü)’dür. Gerekli şerh tapu siciline düşüldükten sonra
Bölge Tapu Müdürlüğünden uygunluk belgesi talep edilecektir. Bölge Tapu
Müdürlüğü yapılan yatırımı inceleyerek devrin şartları taşıyıp taşımadığını
tespit edecektir. Müdürlük tarafından uygunluğa dair belge temin edildiğinde
işbu belge ve gerekli diğer belgeler ile YUKK 31/j uyarınca Göç İdaresi Genel
Müdürlüğü’ne kısa dönem ikamet izni başvurusu yapılacaktır. YUKK 31/j uyarınca
kısa dönem ikamet izninin temin edilmesinden sonra ise son aşama olan istisnai
yoldan vatandaşlık başvurusu gerçekleştirile bilinecektir.
6.5. Gayrimenkul Yatırımı Yoluyla Türk
Vatandaşlığı Başvurusu
YUKK
madde 31/j uyarınca kısa dönem ikamet izni alan yabancı gerekli belgeler ile
birlikte Türk vatandaşlığı başvurusu Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel
Müdürlüğüne yapacaktır.
7. Sonuç
Sonuç olarak, gayrimenkul yatırımı
gerçekleştirilerek Türk vatandaşlığının kazanılması mümkündür. İşbu yatırımın
gerçekleştirilmesi, kısa dönem ikamet izni alınması ve vatandaşlık başvurusu
yapılması gibi aşamalarda şartlar ve gerekli belgelerin titizlikle dikkate
alınması önem arz etmektedir. Günümüz itibariyle en az 400.000 Amerikan doları
değerindeki taşınmazı satın alan ve taşınmaz üzerinde üç yıl boyunca satış
yapmayacağına dair şerh düşen yabancı belirttiğimiz diğer şart ve aşamaları da
gerçekleştirerek YUKK 31/j uyarınca kısa dönem ikamet izni alabilecektir. Bu
şekilde kısa dönem ikamet izni alan yabancı daha sonra Türk Vatandaşlığı Kanunu
madde 12 uyarınca vatandaşlık başvurusu yaparak Türk vatandaşlığını
kazanabilecektir.
Stj.
Av. Halit Ata Yıldırım
Kaynakça:
1. İlyas
Gölcüklü, Güncel Gelişmeler Işığında Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığının
Kazanılması: Problemler ve Çözüm Önerileri, 2020, İstanbul Üniversitesi
Uluslararası Kamu ve Özel Hukuk Bülteni Araştırma Makalesi
2. Çevre, Şehircilik ve İklim
Değişikliği Bakanlığı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme
Dairesi Başkanlığı'nın "Yabancıların Taşınmaz Edinimlerinde ve Bazı
İşlemlerde Kullanılacak Değerleme Raporlarına İlişkin Usul ve Esaslar"
adlı ve 01.03.2024 tarihli genelgesi
3. Yabancıların
Gayrimenkul Alımında Döviz Bozdurma Zorunluluğu, 2022, Türkiye Cumhuriyeti
Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı Tapu ve Kadastro Müdürlüğü
