1. Genel Olarak Taşınmaz Satış Vaadi
Sözleşmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir taşınmazın gelecekteki bir tarihte satılması için taraflar arasında akdedilen bir sözleşmedir. Bu sözleşme, satıcıyla alıcı arasında taşınmazın satışıyla ilgili hukuki ilişkiyi düzenlemekle birlikte taşınmazın tapuda devri tamamlanmadan önce, satıcı ve alıcı arasında bir güvence sağlamak için kullanılır.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup taraflardan biri sözleşme konusu taşınmazı satma borcu altına girerken diğeri ise buna karşılık taşınmazı satın alma borcu altına girmektedir. Dolayısıyla taşınmaz satış vaadi sözleşmesi taraflara satış sözleşmesi yapmayı isteme hakkı tanıyan bir ön sözleşmedir.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için gerekli olan birtakım şartlar bulunmaktadır:
1- Sözleşme kanunen aranan şekil şartına uygun olarak yapılmalıdır.
Hukuk sistemimizde egemen olan irade serbestisi ilkesinin bir diğer yansıması şekil serbestisi ilkesidir. Yani kanun koyucu kural olarak sözleşmeleri herhangi bir sıhhat şekline tabi kılmamıştır. Bununla birlikte bazı sözleşmelerin geçerli olabilmesi için yasada belirlenen şekle uygun olarak yapılması gerekmektedir. Kanunlarda sözleşmelere ilişkin öngörülen şekil kural olarak geçerlilik şekli olup öngörülen şekle uymaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmamaktadır.
Bu kapsamda gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin şekli için getirilen düzenlemelere bakmak gerekirse; Türk Medeni Kanunu’nun “Hukuki işlem” başlıklı 706. maddesi, “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır’" şeklindedir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun (TBK) “Şekil” başlıklı 237. maddesi; “taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi şarttır” hükmünü havidir. Yine 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 26. Maddesi gereğince taşınmaz satışları için tapu sicil müdürü veya tapu sicil görevlileri yetkili kılınmış iken, 1512 sayılı Noterlik Kanunu'nun 60/3. ve 89. Maddelerinde de taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce re’sen düzenleme şeklinde yapılacağı kuralı getirilmiştir. [1]
Anılan düzenlemeler uyarınca tapulu taşınmazlarda mülkiyetin devrini öngören sözleşmelerin geçerli olmaları için resmî şekilde yapılmaları zorunlu olup; gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin konusu da bir taşınmaz olduğu için sözleşmenin geçerli olabilmesi noter huzurunda düzenleme şeklinde yapılmasına ve her iki tarafça da imzalanmasına bağlıdır. Sözleşmenin noterde onaylama şeklinde yapılması halinde de yine kanunen geçersiz olması sonucu doğmaktadır. Dolayısıyla kanunun öngörmüş olduğu şekle ilişkin kurallar geçerlilik şartı olup emredici nitelikte olup her iki tarafın rızası ve onayı olsa dahi aksi kararlaştırılarak başka bir şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi akdedilemeyecektir.
2- Sözleşmeye konu taşınmaz tapuda kayıtlı bir taşınmaz olmalıdır.
Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için sözleşmenin tapuda kayıtlı, dolayısıyla mülkiyet hakkı veren bir taşınmaza ilişkin olması gerekmektedir. Tapusuz taşınmaz herhangi bir tapu kütüğünde kaydı bulunmayan taşınmaz olup tapusuz taşınmazlar bir tapu belgesine sahip olmamaları nedeniyle tapulu taşınmazlardan farklı şekilde devredilmektedir.
Tapusuz taşınmazların sahiplerinin taşınmaz tapuya kayıtlı olmadığı için hukuki zeminde taşınmaz üzerinde devredebilecek bir mülkiyet hakları bulunmamaktadır, ancak bu ilgili taşınmazların alıma ve satıma konu olmasına engel teşkil etmemektedir. Tapusuz taşınmazların devrinde kanunen herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre tapusuz taşınmazların devri menkul eşyalarda olduğu gibi zilyetliğin alacaklıya devri yolu ile gerçekleştirilmekte olup, bu minvalde tapusuz bir gayrimenkulün devredilmesi ile taşınabilir bir eşyanın devredilmesi arasında hukuken bir fark bulunmamaktadır.
Yine İmar Kanunu madde 18 gereğince yapılaşma amacıyla hisselendirilen taşınmazlar da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu edilemeyecektir.
3- Taşınmaz için ödenecek bedel ve ödenme şekli sözleşmede açıkça belirlenmiş olmalıdır.
Sözleşmede, satın almayı vaat eden tarafın ödeme yükümlülüğü altına girdiği taşınmazın satış bedelinin ve ödeme koşullarının (taksit veya peşin) net bir şekilde belirtilmesi zorunludur.
Bu şartların yanı sıra gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin konusunu satış sözleşmesi yapma vaadi oluşturduğundan genel olarak bu sözleşmeler taahhüt vadeden sözleşmeler niteliğindedir. Dolayısıyla bu sözleşme şahsi nitelikte bir sözleşme olup yalnızca tarafları arasında nisbi talep hakkı doğurmaktadır. Ancak bunun istisnası olarak sözleşmenin tarafı olmayan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için tapuya tescil edilme imkanı bulunmaktadır. Tapuya yapılan şerh sonucunda sözleşmeyle elde edilen nisbi hak etkisi kuvvetlendirilmiş nisbi hak statüsüne geçerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilmektedir.
Ancak her ne kadar taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kanunen öngörülen zamanaşımı Borçlar Kanunu hükümlerinde düzenlenen genel zamanaşımı süresi olan on yıl olsa dahi tapuya şerhin etkisi yalnızca beş yıl sürmektedir. Dolayısıyla taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle taahhüt edilen satış işleminin sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren beş yıl içerisinde gerçekleştirilmesi gerekmektedir. Aksi takdirde ilgili sürenin geçmesi durumunda tapuda gerçekleştirilen şerh işlemi artık yok hükmünde sayılmaktadır. Bununla birlikte yukarıda da bahsedildiği üzere şerh etkisini kaybetse de sözleşme genel zamanaşımı süresi olan on yılın sonuna kadar geçerli olmaya devam etmektedir, bu kapsamda yalnızca artık üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilme özelliğini kaybedecek olup tapuda ilgili taşınmazlara ilişkin iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımları korunacaktır.
Değinilmesi gereken bir başka husus ise başkasına ait bir taşınmaz üzerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapılıp yapılamayacağı hususudur. Miras bırakanın ölümünden önce miras payı üzerinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmasının geçerliliği incelenirken bu husus önem arz etmektedir, zira sözleşme konusu taşınmaz sözleşmenin yapıldığı tarihte miras bırakana ait olmaktadır. Belirtildiği üzere gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi taraflar arasında satış sözleşmesi yapmayı vaat eden taahhüt içerir bir sözleşmedir dolayısıyla bu sözleşmenin yapılması sırasında taşınmazın mülkiyetine sahip olunup olunmadığı hususunun bir önemi bulunmamaktadır. Dolayısıyla sözleşme ile taşınmazın devri gerçekleştirilmediğinden başkasına ait bir taşınmazın satış taahhüdüne ilişkin olarak sözleşme yapılmasında hukuken bir sorun bulunmamaktadır.
İncelememiz gereken bir diğer husus ise miras paylarının satış vaadi sözleşmesine konu edilip edilemeyeceği hususudur. Bu durum incelenirken ikili bir ayrım yapılarak; miras açıldıktan önceki miras payları ile miras açıldıktan sonraki miras paylarının durumunun ayrı ayrı incelenmesi gerekmektedir.
B. Miras Payının Devri:
1. Mirasın Açılmasından Önce Miras Payının Devri
Bilindiği üzere mirasçılar, miras bırakanın terekesini miras bırakanın ölümüyle beraber kendiliğinden iktisap etmektedirler. Dolayısıyla miras hakkı miras bırakanın vefatı ile doğan bir hak olup, mirasçıların miras bırakanın ölümünden önce miras üzerinde serbestçe tasarrufta bulunma yetkileri bulunmamaktadır. Nitekim miras bırakan sağ olduğu için mirasçının somut bir miras hakkı bulunmamakta olup yalnızca beklenen bir hakkı mevcuttur. Bu kapsamda miras bırakan sağ iken kendi mirası üzerinde dilediği gibi tasarrufta bulunabilmekte olup bu tasarruflar kanunen saklı paya sahip mirasçıların saklı payını ihlal etmediği ölçüde tamamen geçerli olmaktadır. Dolayısıyla mirasçı miras bırakanın sağlığında henüz miras hakkına sahip olmadığından dolayı saklı payı zedelenmiş olsa dahi miras bırakan yaşadığı sürece tenkis davası açamaz, herhangi bir gerekçeyle ihtiyati tedbir isteyemez, ölüme bağlı tasarrufun iptali davası açamaz, yani mirasçı miras hakkı üzerinde miras bırakanın sağlığında kural olarak hak ve talepte bulunamaz. [2]
Ancak kanun koyucu bazı şartların gerçekleşmesi durumunda mirasçıya miras bırakanın sağlığında miras payı üzerinde işlem yapma yetkisi tanımıştır. Buna ilişkin Türk Medeni Kanunu’nun “Mirasın Açılmasından Önce Yapılan Sözleşmeler” başlıklı 678. Maddesine göre; “Miras bırakanın katılması veya izi olmaksızın bir mirasçının henüz açılmamış bir miras hakkında diğer mirasçılar veya üçüncü bir kişi ile yapacağı sözleşmeler geçerli değildir.”
Maddenin mefhumu muhalifinden anlaşılacağı üzere mirasçı; miras bırakanın sağlığında miras bırakanın katılımıyla veyahut izniyle olmak şartıyla henüz açılmamış mirası konu alan sözleşme akdedebilmektedir. Bu noktada önemle belirtmek gerekir ki miras bırakan sözleşmeye katılsa dahi sözleşmenin tarafı olmamaktadır. Dolayısıyla sözleşme yalnızca tarafları bağlamakta miras bırakan herhangi bir borç altına girmemektedir. Miras bırakanın sözleşmeye katılması, sadece sözleşmenin geçerli olmasını sağlamaktadır.
Madde kapsamında henüz açılmamış olan terekede miras hakkının devri sözleşmesinin konusu, beklenen olarak nitelendirilen miras hakkıdır. Yapılacak olan miras payının devri sözleşmesi ile ileride kazanılacağı düşünülen bir hak devredilmektedir. Dolayısıyla ilgili sözleşme devralana yalnızca nisbi alacak hakkı vermekte olup mirasa karşı hak ve talep ileri sürme yetkisi hala daha devreden mirasçıda olacaktır. Bunun sonucu olarak mirasçı payını devretse dahi tereke borçlarından dolayı diğer mirasçılarla birlikte müteselsil sorumluluğu devam edecek olup, yine mirastan kaynaklanan davaları açma yetkisi de mirasçı da olacaktır. Devralan devir sözleşmesinin konusunu oluşturan hisseleri ancak ve ancak malların paylaştırılmasının sonucunda talep edebilecektir. Miras hakkı bir diğer mirasçıya ya da üçüncü bir kişiye devredilebilmekle birlikte, bu iki durum, mirasın açılmasından sonraki devirdeki gibi farklı hüküm ve sonuçlara bağlanmamıştır. [3]
Bir diğer önemli husus ise sözleşmenin şekline ilişkin olup TMK. Madde 678’de herhangi bir şekil şartı öngörülmemiştir. Ancak mirasın açılmasından sonra miras payının devrine ilişkin 677. maddede öngörülen şekil şartı kıyasen mirasın açılmasından önceki devir sözleşmelerine de uygulanmakta olup; miras hakkının bir diğer mirasçıya devrini konu alan devir sözleşmelerinin adi yazılı şekilde yapılması yeterliyken miras hakkının üçüncü kişiye devrini konu alan devir sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir. Ancak bu noktada belirtmek gerekir ki her ne kadar mirasçılar arasındaki miras pay devir sözleşmelerinde adi yazılı şekil öngörülmüş olsa da bu devir sözleşmesinin taşınmaz konu edinmesi durumunda, taşınmaza ilişkin sözleşmelerin tapuda resmi şekilde yapılması gerektiğini öngören hukuk kuralları gereğince miras henüz açılmadan önce taşınmaz üzerindeki miras payının devrini içeren sözleşmelerin mirasçılar arasında olsa dahi noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir.
Bu kapsamda mirasın açılmasından önce miras payının gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu edilip edilemeyeceği hususunu incelemek gerekirse; her ne kadar gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin geçerlilik şartlarında miras bırakanın katılımı veyahut onayı sayılmasa da miras bırakan henüz sağ iken miras payı üzerinde yapılan bir işlem söz konusu olduğundan TMK madde 678’in kıyasen uygulanması gerekmektedir. Dolayısıyla henüz açılmamış miras payına ilişkin noterde düzenleme şeklinde yapılan gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinde sözleşmede miras bırakanın katılımı veyahut onayı söz konusuysa bunun geçerli olduğu sonucuna ulaşılmaktadır. Nitekim yukarıda da bahsedildiği üzere muhtemel mirasçı sözleşme konusu taşınmazın mülkiyetine sahip olmasa da gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılabilmesi için taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı şartı aranmamıştır. Dolayısıyla miras bırakanın malvarlığında bulunan taşınmaza ilişkin taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin yapılmasının önünde bir engel bulunmamaktadır.
Taşınmazdaki miras payının devrine ilişkin yapılan sözleşmenin miras payı devir sözleşmesi mi yoksa taşınmaz satış vaadi sözleşmesi mi olduğu hususunun tarafların asıl iradelerine bakılarak tespit edilmesi gerekmektedir. Eğer taraflar ilgili taşınmaza ilişkin satış sözleşmesi yapmayı taahhüt ediyorlarsa bu sözleşme gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olarak kabul görecektir, eğer ki taraflar sözleşme ile taşınmaz üzerindeki miras hissesinin devrini amaçlıyorlarsa bu sözleşme miras pay devir sözleşmesi olarak değerlendirilecektir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2011/408 E. 2011/402 K. sayılı ilamına göre;
“Kardeş olan taraflar arasında
14.09.2001 tarihinde (adi şekilde) gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi
düzenlendiği, miras bırakanlarının ise 17.07.2002 tarihinde öldüğü, adiyen
düzenlenmiş sözleşmede her iki tarafın imzasının bulunduğu görülmektedir.
Mirasçı olan taraflar, henüz
doğmamış miras haklarının devri konusunda sözleşme düzenlemişler ve satış vaadi
olduğunu belirtilmişlerdir.
O halde, tarafların
iradesinin satış vaadi sözleşmesi olduğunda kuşku yoktur.
Yukarıda açıklanan düzenlemeler
göz önüne alındığında taraflar arasındaki sözleşmenin mirasçılar arasındaki
sözleşmeleri düzenleyen TMK’nun 677.maddesine göre geçerli olduğunu
söyleyebilme olanağı yoktur. Aynı “Kanunun Mirasın Açılmasından Önce Yapılan
Sözleşmelere” ilişkin hüküm içeren 678.maddesine göre; miras bırakanın
katılması veya izni olmaksızın bir mirasçının henüz açılmamış bir miras
hakkında diğer mirasçılar veya üçüncü bir kişi ile yapacağı sözleşmeler geçerli
değildir. Böyle bir sözleşme gereğince yerine getirilmiş olan edimlerin geri
verilmesi istenebilir. Buna göre, adiyen düzenlenen sözleşmeler geçerli ise de
buna miras bırakanın katılımı ya da izni aranmıştır.
Bir an için eldeki davaya konu sözleşmenin TMK’nun 678.maddesi kapsamında olduğu düşünülse dahi, bu halde de murisin sözleşmeye katılmadığı ve onay da vermediği anlaşıldığından, bu yönden de geçerli kabul edilemeyecektir.” [4]
İlgili Yargıtay kararında da görüldüğü üzere sözleşmenin belirlenmesinde tarafların iradesine önem atfedilmiş olup bu nitelendirmenin önemi tapuya şerh edilme noktasında ortaya çıkmaktadır. Nitekim her iki sözleşme de taşınmazı konu edindiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmaktadır ve miras bırakan henüz sağ iken gerçekleştirildiğinden her iki sözleşme açısından da miras bırakanın katılımı veya onayı aranmaktadır. Aynı zamanda her iki sözleşmede on yıllık zamanaşımına tabi olup yalnızca taraflar arasında ileri sürülebilecek nisbi hak doğurmaktadır. Dolayısıyla miras pay devri sözleşmesi yerine gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmak istenmesindeki hukuki menfaat gayrimenkul taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan nisbi hakkın tapuya şerh edilerek etkisi kuvvetlendirilmiş nisbi hak statüsüne ulaşabilmesi ve sözleşme dışı üçüncü kişilere dahi ileri sürülebilmesinden kaynaklanmaktadır. Nitekim Tapu Kütüğüne şerh edilebilecek “kişisel haklar” Medeni Kanunun 1009. Maddesi; “…Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir.” şeklinde olup miras pay devir sözleşmesinin tapuya şerh edilebileceğine ilişkin kanunda herhangi bir hüküm bulunmamaktadır, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ise tapuya şerh edilebileceği açıkça öngörülmüştür.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2008/3067 E., 2008/3437 K. ilamı ise;
“TMK’nın 677. maddesi hükmü
uyarınca yazılı olmak koşuluyla bir mirasçının diğer mirasçıya miras payının
devri hukuken mümkün ve geçerlidir. Ancak, mirasın açılmasından önce yapılan
pay devirleri bakımından durum farklıdır. Mirasın açılmasından önceki miras
payının devri müessesesi TMK’nın 678. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan hükme
göre, ancak miras bırakanın katılımıyla böyle bir sözleşme geçerli olabilir.
Görülmekte olan davada, davacı vekilinin ileri sürmüş olduğu tarihsiz “Satış Senedi” başlıklı belgede kayıt maliki M..’nın miras payının devrine ilişkin sözleşmeye katıldığı hususu anlaşılmamaktadır. Miras bırakan miras payının devrine ilişkin sözleşmeye katılmadığı için böyle bir sözleşme hukuken geçerli bir sonuç doğurmaz. Katılımın tanık veya benzeri delillerle kanıtlanması mümkün değildir.” [5]
şeklinde olup henüz açılmamış miras üzerindeki payının devredilmesi için miras bırakanın katılımı veya onayının gerektiği görülmektedir. Dolayısıyla miras payı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu edilmiş olsa da miras devir sözleşmesine konu edilmiş olsa da miras bırakanın katılımı veya muvafakati sözleşmeler için geçerlilik şartıdır.
2.2- Mirasın Açılmasından Sonra Miras Payının Devri
Mirasın açılmasından sonra miras taksi edilene kadar mirasçılar tereke üzerinde elbirliğiyle mülkiyet hakkına sahip olmaktadırlar. Mirasçılar mirasın taksim edilmesinden sonra kendi payları üzerinde serbestçe tasarruf edebilecekleri için bizim için özellik teşkil eden kişim miras açıldıktan ancak taksim edilmeden önceki zaman dilimindeki miras payının devrine ilişkin tasarruflarıdır.
Mirasın açılmasından sonra miras payının devri TMK’nın 677. Maddesinde düzenlenmekte olup ilgili maddeye göre; terekenin tamamı veya bir kısmı üzerinde miras payının devri konusunda mirasçılar arasında yapılan sözleşmelerin geçerliliği adi yazılı şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Bir mirasçının üçüncü kişiyle yapacağı böyle bir sözleşmenin geçerliliği ise noterlikçe düzenlenmesine bağlıdır. Ancak yukarıda da bahsedildiği üzere her ne kadar mirasçılar arasında miras pay devir sözleşmeleri adi yazılı şekilde yapılabilecek olsa da sözleşmenin konusu bir taşınmaza ilişkinse kanunun kamu düzeninden olan emredici kuralları devreye girmekte ve ilgili sözleşmenin kanunen aranan daha ağır şekil şartını karşılayacak şekilde noterde düzenleme şeklinde yapılması gerekmektedir.
Burada bir diğer önemli husus ise miras açıldıktan sonra mirasçılar arasında gerçekleştirilen miras pay devir sözleşmeleri miras payının tamamına veyahut bir kısmına ilişkin yapılabilecekken üçüncü kişi ile gerçekleştirilen miras pay devir sözleşmeleri ancak tüm miras payının devri söz konusuysa mümkün olmaktadır. Dolayısıyla üçüncü kişiye miras payının bir kısmı veyahut terekedeki belirli bir mal TMK m. 677 kapsamında miras devir sözleşmesiyle devredilememektedir.
Aynı zamanda mirasçılar arasında gerçekleştirilen miras pay devir sözleşmeleri sonucunda miras payını devralan mirasçı sözleşme konusu miras payı üzerinde doğrudan doğruya hak sahibi olurken, üçüncü kişiyle gerçekleştirilen miras pay devir sözleşmelerinde devralan üçüncü kişi miras payı üzerinde doğduran hakka sahip olmaz, yalnızca paylaşma sonucunda devreden mirasçıya düşen miras payının kendisine verilme hakkına sahip olur.
Miras açıldıktan sonra mirasçılar arasında miras ortaklığından kaynaklanan elbirliği ile mülkiyet söz konusu olduğundan, böyle bir durumda mirasçılardan biri ileriye dönük kendi payına düşen hisseyi satmayı vaat ederek taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yaparsa. İşbu sözleşmeye dayanarak tapuda iptal ve tescil talebinde bulunulamaz. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu olacak taşınmaz üzerinde elbirliğiyle mülkiyet söz konusu ise artık burada taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, borç doğuran işlemlerden olur yani taahhüt muamelesi olarak geçerliliğini korur. Bunun nedeni elbirliği ile mülkiyette mirasçıların tamamının onay vermediği temliki tasarruf işlemlerinin bağlayıcı olmamasından kaynaklanmaktadır. Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin elbirliğiyle mülkiyet esnasında geçerli olabilmesi için bütün mirasçıların buna onay vermesi gerekmektedir. Bununla birlikte mirasçıların onayı olmadığı durumda satış vaadi sözleşmesi bu durumda taahhüt muamelesi işlevi gördüğünden; borçlar kanunu hükümleri gereğince taraflar kendi aralarında taahhüt ettikleri şeyleri borçlanacaklardır.
SONUÇ
Yukarıda detaylıca açıklanan hususlar çerçevesinde; mirasın açılmasından ve miras taksim edildikten sonraki dönemde mirasçı miras payı üzerinde tek başına ve doğrudan hak sahibi olduğundan miras payının gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine konu edilmesinin önünde hiçbir engel bulunmamaktadır. Mirasın açılmasından sonra ancak taksim edilmesinden önceki dönemde ise miras payı üzerinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ancak diğer mirasçıların onaylaması sonucunda mümkün ve geçerli olabilecektir, aksi durumda ilgili sözleşme taahhüt muamelesi olarak işlem görecektir. Mirasın açılmasından önce miras payı üzerinde gerçekleştirilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi ise ancak ve ancak miras bırakanın katılımı veyahut muvafakatinin bulunduğu durumlarda geçerli bir sözleşme olarak kabul edilebilecektir.
Stj. Av. Beyza Nur Göksel
Kaynakça:
1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2011/408 E. 2011/402 K. sayılı
ilamı
2.
Öztan, Bilge, “Miras Hukuku”, 12. Baskı, 2021, sf. 113
3.
Şen, Elif, “Miras Hakkının ve Payının Devri”, sf. 571
4. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2011/408 E. 2011/402 K. sayılı
ilamı
5. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2008/3067 E., 2008/3437 K. ilamı
