1.
Giriş
Günümüzde
özellikle inşaat sektörü hızlı bir şekilde ilerlemeye ve yatırım almaya devam
etmektedir. Özellikle son dönemdeki enflasyon sonucu paranın değerinin
kaybedilmesi üzerine bireyler yatırımlarını Türk lirasında tutmak yerine
gayrimenkul alarak paralarının değerini muhafaza etmeyi tercih etmektedirler.
Böyle rağbet gören
bir alanda da pek tabi ki taraflar arasında pek çok uyuşmazlık doğabilmektedir.
Bu uyuşmazlıklardan biri de müteahhittin evi ya da binayı geç teslim etmesi
üzerinden doğmaktadır.
Tüm sözleşmelerde
olduğu gibi inşaat sözleşmelerinde de taraflar sözleşmeden kaynaklanan
yükümlülüklerini yine sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde yerine getirmek
zorundadır. İnşaat sözleşmelerinde yüklenici sıfatına haiz olan müteahhitlerin
asli borçları inşaatı tamamlamak ve süresinde teslim etmektir. Şayet yüklenici
inşaatı süresinde teslim edemezse bu gecikmeden sorumlu olacaktır. İnşaatın
taraflar sözleşmede belli bir tarih kararlaştırmışlarsa o tarihte,
kararlaştırmamışlarsa inşaatın bitmesi gereken objektif makul sürede
tamamlanması gerekmektedir. Bu
sürenin aşılması durumunda arsa ya da yapı sahibi yükleniciden (müteahhitten)
bazı taleplerde bulunma hakkı elde eder.
Bu bültende,
yüklenicinin inşaatı teslim borcunu zamanında yerine getirmemesi, inşaat tesliminin
gecikmesi halinde arsa ya da yapı sahibinin yükleniciden hangi taleplerde
bulunabileceği konuları açıklanmaya çalışılacaktır. Keyifli okumalar dilerim.
2.
İnşaatın Zamanında Bitirilmemesinin Hukuki Niteliği
Her sözleşmede
olduğu gibi inşaat sözleşmesinde de tarafların karşılıklı edim borçları vardır.
Taraflar üzerlerine düşen yükümlülükleri zamanında yerine getirmemeleri hukukta
“temerrüt” olarak adlandırılmaktadır. Temerrüde düşen tarafın borç
ilişkisindeki sıfatına göre “alacaklı temerrüdü” veya “borçlu temerrüdü” oluşabilmektedir.
Borçlunun temerrüdü, borçlunun borçlandığı edimi hiç veya gerektiği şekilde
yerine getirmemesi durumunda yaşanabilecektir.
Arsa payı
karşılığı inşaat sözleşmesinde borçlu borcu ödemede temerrüde düştüğünde,
alacaklı üç seçimlik hakka sahip olur ve bunlardan sadece birini tercih ederek
kullanabilir.
Bu haklar;
• Sözleşmede kararlaştırılan borcun
aynen ifasını ve gecikme için tazminat isteme hakkı,
• Sözleşmedeki borcun aynen ifa edilmesinden
vazgeçerek müspet(olumlu) zararlarının karşılanmasını talep hakkı,
• Sözleşmeden dönerek menfi
zararlarının karşılanmasını isteme hakkı.
Şeklinde
sıralanabilecektir.
İnşaat
sözleşmelerinde temerrüt kavramı birçok farklı şekilde gerçekleşebilmektedir.
Örneğin inşaatın tesliminde temerrüt; inşaatın zamanı geldiği halde arsa ya da
yapı sahibine teslim edilememesi, inşaat tamamlandığı halde sözleşmeyle veya
başka şekilde belirlenmiş olan teslim süresinin aşılması durumu halleridir. İnşaatın
tamamlanmasında temerrüt durumu ise; inşaatın teslim süresi geçmemiş olmasına karşın,
inşaatın yapımı sırasındaki borçların yerine getirilmesinde ortaya çıkacaktır.
3.
Teslim Tarihinden Önce Temerrüttün Oluşacağının Anlaşılması
Müteahhitlerin işe
zamanında başlamaması veya geciktirmesi ülkemizde sıklıkla görülen bir
durumdur. Böyle hallerde ya da işin müteahhit tarafından zamanında
bitirilemeyeceğinin anlaşıldığı durumlarda, arsa sahiplerinin sözleşmeden dönme
hakları mevcuttur. Bu sebeple arsa sahipleri kimi zaman, uğradıkları zararların
tazminini isteyip ayrıca işin başkası tarafından yaptırılmasını yahut hiç
yapılmamasını talep edebilmektedir.
a.
Müteahhidin İşe Zamanında Başlamaması Hali
Sözleşmede inşaat
başlangıcı için bir başlama zamanı belirlenmişse, yüklenici müteahhidin bu
sürede inşaata başlamaması arsa sahibi için geçerli bir sözleşmeden dönme
sebebi olacaktır. Eğer başlama zamanı taraflar arasında kararlaştırılmamışsa müteahhit
de durumun özelliklerine göre olağan süre içerisinde inşaata başlamalıdır.
Olağan süre geçmesine karşın inşaata başlanmamışsa arsa sahibi ihtar çekerek
bir başlangıç süresi belirleyebilecektir. Bu sürenin geçmesinden sonra hala
inşaata başlanmamışsa arsa sahibinin sözleşmeden dönme hakkını elde edeceğini
kabul etmek gerekir.
b.
İşin Programlanan Sürelerinde Gecikme Hali
İnşaatın çeşitli
kademeleri için sözleşmeyle süreler belirlendiyse ve bu belirlenen sürelerde
inşaat gelmesi gereken aşamalara ulaşamadıysa yani müteahhit hedeflerine
ulaşamadıysa arsa sahiplerin sözleşmeden dönme hakkını kazandığı
söylenebilecektir. Örneğin 4 katlık bir bina inşasında temelin kazılmasından 7
ay sonra kaba inşaatın bitmesi, 12 ay sonra ise iskân alınması planlanmış
olabilir. Müteahhit yedinci ayın sonunda kaba inşaatı bitirmekten çok uzak ise on
ikinci ayın sonunda da binanın iskân alamayacağı düşünülebilecektir.
c.
İşin Zamanında Bitmeyeceğinin Anlaşılması
Tahminlere göre
müteahhidin kararlaştırılan zamanda inşaatı bitiremeyeceği anlaşılırsa arsa
sahibi daha fazla mağduriyet yaşamaması adına sözleşmeden dönebilecektir. Bu
ihtimalde arsa sahibi hem inşaatın anlık durumunu hem de kalan sürede
müteahhittin işi bitiremeyeceğini ispat edebilecek durumda olmalıdır. Müteahhit
kalan sürede inşaatı bitirebilecek olduğunu ispat edebilirse uğradığı zararın
tazmin edilmesini talep edebilecektir. Ayrıca söz konusu gecikmenin arsa
sahibinin kusurundan kaynaklanmaması gerekmektedir.
Taraflar her üç
ihtimalde de iddialarını fotoğraflarla, yapı denetim kuruluşunun belgeleriyle
ve 3. kişilerin raporlarıyla ispat edebilecektir.
4.
Temerrüttün Oluşması Halinde Arsa veya Yapı Sahibinin Seçimlik Hakları
a.
Arsa ya da Yapı Sahibinin İnşaatın Teslimini ve Gecikme Tazminatını İsteme
Hakkı
Arsa ya da yapı
sahibi sözleşmeden dönme ya da ifadan vazgeçme yollarından birini tercih
etmediyse, onun hala inşaatın teslimini beklediği kabul edilmelidir. Arsa ya da yapı sahibinin inşaatın teslimini
beklemesi halinde, gecikilen dönem için müteahhitten gecikme tazminatı isteyebilecektir. Taraflar sözleşme yapılırken gecikme tazminatını ve miktarını
kararlaştırmış olabilirler ancak söz konusu sözleşmede gecikme tazminatına
ilişkin hüküm bulunmasa dahi arsa payı veya yapı sahibi rayiç kira bedeli
üzerinden gecikme tazminatı isteyebilecektir.
b.
Arsa ya da Yapı Sahibinin İnşaatın Tesliminden Vazgeçerek Olumlu Zararlarının
Karşılanmasını İsteme Hakkı
Yüklenici inşaatın
tesliminde gecikirse arsa ya da yapı sahibi inşaatın tesliminden vazgeçerek
zararlarının karşılanmasını isteyebilecektir. Ancak bu talebe ilişkin
bildirimin hemen yapılması gerekecektir. Söz konusu bildirimin yapılması
üzerine yüklenicinin inşaatı tamamlama ve teslim borcu tazminat borcuna
dönüşecektir. Arsa ya da yapı sahibine ödenmesi gereken tazminat miktarı,
sözleşmedeki inşaat ediminin yerine getirilmemesinden doğan zararların tamamını
kapsayacak tutarda olmalıdır. Hukuken ifade etmek gerekirse olumlu (müspet)
zararın karşılanması gerekecektir. Olumlu zararın karşılanması, sözleşmeden
beklenen yararın elde edilmemesi, bir başka deyişle malvarlığında şayet
sözleşme ifa edilseydi gerçekleşecek artış ile mevcut durumdaki farkın maddi
tutarı kadar paranın ödenmesi anlamına gelmektedir. İnşaat
tamamlanmış olsaydı arsa veya yapı sahibinin elde edeceği kira bedelleri,
gecikme cezası, işçilik ve malzeme bedeli, inşaatın teslim tarihindeki satım
değeri ile ilerleyen zamanda teslim edilmişse bu tarihteki satım değeri
arasındaki fark, kullanım değeri kaybı gibi zararlarını olumlu zarar kapsamında
yükleniciden isteyebilecektir.
c.
Arsa ya da Yapı Sahibinin İnşaat Sözleşmesinden Dönme ve Olumsuz Zararlarını
İsteme Hakkı
Arsa veya yapı
sahibi sözleşmeyi tek taraflı bildirimle ve geçmişe etkili (geriye dönük)
olarak sona erdirebilecektir. Sözleşmeden dönülmek isteniyorsa, yükleniciye
inşaatı teslim için verilen sürede inşaatın teslim edilmemesi halinde, sürenin
bitiminde derhal bildirimde bulunulmalıdır.
Sözleşmeden
dönülmesi halinde, sözleşme yapıldığı tarihten itibaren
geçersizleştirildiğinden, daha önce verilmiş şeylerin iadesini
gerektirmektedir. Geçersiz bir sözleşme ilişkisine istinaden yapılmış veya
verilmiş şeyler söz konusu olacağı için bunların sebepsiz zenginleşme
hükümlerine göre istenebilecektir.
Öte yandan arsa
veya yapı sahibi menfi zararını yani sözleşmenin geçerli olacağına, yerine
getirileceğine duyulan inancın boşa çıkmasından kaynaklanan zararların tazminini
de talep edebilecektir.
d.
İnşaatın Üçüncü Kişiye Tamamlatılarak Masraf ve Zararların Ödenmesini Talep
Hakkı
Arsa ya da yapı
sahibine tanınan inşaatı zarar ve masrafları yükleniciye ait olmak üzere
başkasına tamamlatma hakkı Borçlar Kanunu’nun 113. maddesinde düzenlenmiştir.
Borçlar Kanunu madde 113 incelendiğinde;
‘’Yapma borcu, borçlu tarafından ifa edilmediği takdirde alacaklı, masrafı borçluya ait olmak üzere edimin kendisi veya başkası tarafından ifasına izin verilmesini isteyebilir; her türlü giderim isteme hakkı saklıdır.’’
İfadelerine yer
verilmiştir. İşbu maddeye göre yüklenici müteahhittin yapma borcunu yerine
getirmemesi halinde, alacaklı arsa veya yapı sahibi masrafları yükleniciye ait
olmak üzere inşaatın kendisi veya başkası tarafından yapımına izin verilmesini
isteyebilecektir. Arsa ya da ya yapı
sahibi izin talep ederken bir meblağın masraflar için kendisine ödenmesini
isteyebilir veya masrafları daha sonra açacağı bir alacak davasıyla da isteyebilecektir.
5.
Sonuç
Ülkemizin
içerisinde bulunduğu ekonomik durum sebebiyle bireylerin yatırım ve paralarının
değerlerini koruma şekilleri de son bir yıl içerisinde net şekilde değişti.
Birçok kişi artık kazanımlarını gayrimenkul alımına harcayarak parasının
değerini muhafaza etmeye çalışmaktadır. Bireylerdeki bu yönelim dolayısı ile de
son dönemde inşaat sektörü yeniden rağbet görmeye başlamıştır.
İnşaat sektörünün
günümüzde hızlı ve sürekli gelişimi sebebiyle kişiler arasında çok defa
uyuşmazlık çıkabilmektedir. Bu uyuşmazlıkların başında yazımızda da
anlattığımız üzere inşaatın geç teslimi yer almaktadır.
Her inşaat
sözleşmesinde yüklenicinin inşaatı teslim borcunu sözleşmede kararlaştırıldığı
şekilde ve zamanında teslim etme edimini yerine getirmesi beklenecek ve bu
yükümlülüklerine uygun davranmayan yüklenicinin sorumluluğu doğacaktır.
Her ne kadar
inşaatın geç teslimi durumunda arsa veya yapı sahibinin birçok seçimlik hakkı
bulunsa da toplumumuz tarafından bu haklar yeterince bilinmemektedir. Bireyler
haklarının ne kadar çok farkında olurlar ise toplumda uyuşmazlıkların çözüm
hızı o kadar artacaktır.
Stj. Av. Alperen
Çelik
Kaynakça:
1- Av.
Oğuz Yavuz, (2022), Müteahhidin Evi Zamanında Teslim Etmemesi,
2- Solmaz
Hukuk ve Danışmanlık (2021), Yüklenicinin (Müteahhidin) Binayı Zamanında Teslim
Etmemesi Halinde Arsa ya da Yapı Sahibinin Hakları
