Giriş
Kira
sözleşmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) düzenlemiştir. TBK md. 299
uyarınca da kira sözleşmesi “Kira sözleşmesi, kiraya
verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan
yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan
kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır. Kira sözleşmesinde kiralanan şey
taşınmaz olabileceği gibi taşınır bir mal da olabilir.
Kira
sözleşmesinin her iki tarafa borç yükleyen ve sürekli edimli bir sözleşme
olması sebebiyle de kurulan kira ilişkisi taraflar arasında güven tesis
etmektedir. Bu güven ilişkisinin, kira ilişkisinin devam ettiği süre boyunca
öngörülemeyen bazı sebeplerin ortaya çıkması veya taraflardan birinin
sözleşmeye aykırı davranışı yüzünden sürekli borç ilişkisinin sürdürülmesi
diğer tarafça mümkün olmaması durumunda güven ilişkisinin zedelenmesi halinde
taraflardan biri sözleşmeyi feshetme hakkını haizdir. Bu husus TBK md. 331’de,
sözleşmenin olağanüstü fesih halleri başlığı altında önemli sebeple fesih alt
başlığı altında düzenlenmiştir. Hükme göre, “Taraflardan her biri, kira
ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin
varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman
feshedebilir.”
Çalışmamızda TBK md. 331’de hüküm altına alınan kira ilişkisinin önemle nedenle feshi konusu incelenecektir.
I. Feshin Kullanım Şartları
TBK md.
331/I hükmü emredicidir. Sözleşme ile önemli sebeplerle fesih imkânı
kaldırılamaz. Olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarının hâkim
tarafından durum ve koşullar göz önünde tutularak bağlanacağına ilişkin ikinci
fıkra hükümleri emredici nitelik taşımamaktadır. Konut ve çatılı işyeri
kiralarında ise, kiracı aleyhine genişletilecek şekilde TBK md. 331/II hükmünde
düzenleme yapılamaz [1].
Önemli
sebeple fesih imkânı eski Borçlar Kanunu’nda yalnızca taşınmaz kiraları için
mümkünken, TBK ile bu ayrım giderilmiştir. Bu haliyle önemli sebeple fesih hali
hem taşınmaz kiraları için hem de taşınır kiraları için uygulanabilecektir.
Yine eski
Borçlar Kanunu’nda önemli sebeple fesih imkânı belirli süreli kira sözleşmeleri
için mümkünken TBK’da bu ayrım kaldırılmış olup hem belirli süreli kira
sözleşmesi hem de belirsiz süreli kira sözleşmesi için önemli sebeple fesih imkânı
getirilmiştir.
A. Kira Sözleşmesinin Devamını Çekilmez Kılan Önemli Sebebin Varlığı
Önemli sebep, fesih beyanında bulunan için kira ilişkisinin devam etmesini çekilmez hale getiren olgudur. Önemli neden taraflardan birinin ya da her ikisinin kusurundan kaynaklanabileceği gibi taraflara atfedilmeyen sebeplerden de doğabilir. Hiç şüphesiz bu sebep olağanüstü bir ağırlık taşımalıdır. Hangi sebebin bu nitelikte olduğu, her bir kira sözleşmesi açısından tarafların menfaatleri karşılaştırmak suretiyle tespit edilmelidir. Kısaca söz konusu önemli sebep taraflar arasındaki kira ilişkisini çekilmez kılmalıdır. Kiracının başka bir şehre tayini çıkması, kiracının kiraya vereni darp etmesi vb. gibi sebepler önemli nedenlerdir.
B. Çekilmezlik
Kira ilişkisinin önemli sebeple fesih olunabilmesi için feshi gerekli
kılan bir nedenin varlığının yanı sıra söz konusu neden dolayısıyla, mevcut
kira ilişkisinin devamının çekilmez bir hal alması gerekmektedir. Kira ilişkisine
etki eden durumlardan hangilerinin kira ilişkisini çekilmez hale getirdiğinin
tespiti genel manada mümkün olamayacağından her somut olayın kendisine has
özellikleri dikkate alınmak suretiyle çekilmezliğin varlığı tespit olunmalıdır [2].
Çekilmezlik unsurunun hukuki dayanağını ahde vefa ilkesi ve dürüstlük kuralı
oluşturur.
Çekilmezliğe yol açan olgunun geçici olduğu durumların önemli bir fesih
sebebi teşkil etmeyeceği ifade edilmektedir. Ancak burada değerlendirilmesi
gereken husus, bu sebebin ne kadar süre devam edeceğidir. Her ikisi de “geçici”
olarak nitelendirilebilse dahi, birkaç ay devam edecek çekilmez bir olgu ile
birkaç yıl devam edecek olgunun aynı şekilde değerlendirilebilmesinin mümkün
olmadığı açıktır. Süre uzadıkça çekilmezliğin gerçekleştiğini kabul etmek daha
kolay olacaktır.
Yine sözleşmenin kurulduğu esnada önemli sebebin varlığını bilen bir
kişinin önemli sebebe dayanarak sözleşmeyi feshetmesi mümkün değildir. Bununla
birlikte aynı durum sözleşmenin kurulduğu sırada önemli sebebin öngörülmesi
durumunda da geçerlidir. Yargıtay bir kararında kiraya verenin, kira konusu
arsayı kira sözleşmesinin devamı süresi içerisinde kat karşılığı inşaat
sözleşmesi ile müteahhide vermesi nedeniyle sözleşmenin önemli sebeple feshini
isteyemeyeceği, öngörülebilirlik koşulunun söz konusu olayda mevcut bulunmadığı
belirtmiştir [3].
Kusur
Önemli sebebin varlığının meydana gelmesinde tarafların kusuru fesih
bildiriminin muhatabı ve fesheden açısından farklı sonuçlar doğurabilmektedir.
Öncelikle belirtmek gerekir ki, önemli sebeple fesih için fesih bildirimi
muhatabının kusuru şart değildir. Başka bir deyişle önemli sebep bağımsız bir
olguya dayanabilir.
Öte yandan, önemli sebebe dayanarak sözleşmeyi feshetmek isteyen
tarafın, önemli sebebin ortaya çıkmasında kusuru bulunmamalıdır. Bu husus
dürüstlük kuralının bir gereğidir.
Bazı durumlarda ise, önemli sebebin dayanağını oluşturan olgu, her iki
tarafın kusurlu davranışından kaynaklanabilir. Böyle bir durumda, sözleşmeyi
önemli sebeple feshetmek isteyen taraf, fesih bildiriminin muhatabına oranla
daha az kusuruyla önemli sebebe yol açmışsa, TBK madde 331’e dayanarak kira
sözleşmesini feshedebilecektir.
Önemli Sebeple Fesihte Süre
TBK m.331’e göre, taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını
çekilmez hale getiren önemli sebeplerin ortaya çıkması halinde, yasal fesih
bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir. Buna göre
tarafların TBK md. 329 ve 330’da yer alan fesih sürelerine uyması gerekir.
Fesih bildiriminin süresi kira sözleşmesinin konusu bir taşınmaz ya da
taşınır yapı ise en az üç ay, taşınır ise en az 3 gün, yok eğer kiraya verenin
mesleki faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına
yarayan bir taşınır ise en az bir ay öncesidir. Bu sürede fesih beyanının
muhataba ulaştırılması gereklidir. [4]
Ancak önemli sebebin ortaya çıkmasının ardından uygun süre içinde fesih
beyanında bulunulsa da kira sözleşmesi derhâl sona ermez. Kanunda bu konuda
“yasal fesih bildirim sürelerine” uyulacağı belirtildiğinden, fesih beyanı
ancak bu sürelerin sonunda etkisini gösterebilecektir
SONUÇ
TBK’nın 331. maddesinde düzenlenen önemli nedenle kira sözleşmesinin
feshedilmesi hükmü, taraflar arasında sürekli edimli bir sözleşme olan kira
sözleşmesinin güven zemini üzerine kurulduğunu kabul ederek sözleşmenin
taraflarca çekilmez hale gelmesi halinde, güven ilişkisinin ortadan kalktığı
gerekçesiyle taraflara sözleşmeyi feshetme imkânı tanımıştır.
Bu haliyle kira ilişkisinin taraflarından, kira ilişkisinin çekilmez
olmasında kusuru bulunmayan veya daha az kusurlu kimse sözleşmeyi önemli
nedenle fesih hükmüne dayanarak feshedebilecektir. Ancak fesih süresi kanunda
özel olarak düzenlenmiş olması sebebiyle, önemli sebeple fesih ihbarının
muhataba ulaştığı zaman değil, kanunda öngörülen sürelerde geçerlilik
kazanacaktır.
Av. Semih Akın Çakır
Kaynakça:
1. Zevkliler, Aydın. Gökyayla, Emre. – Borçlar Hukuku Özel Borç
İlişkileri / Turhan Kitapevi
2. Şahin, Halil İbrahim. / Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi /
Yüksek Lisans Tezi, 2016
3. Yarg. 3.HD. 22.03.1999, 2310/2904
4. Şahin, Halil İbrahim. / Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeple Feshi /
Yüksek Lisans Tezi, 2016
