GENEL
OLARAK
Günümüzde
kira ilişkisi gerek konut gerek işyeri gereksinimi açısından insan hayatının
temel ihtiyaçları arasında yer alarak yaygın bir şekilde kurulan ve bu nedenle
de toplumun büyük bir bölümünü ilgilendiren hukuki bir ilişki olarak karşımıza
çıkmaktadır. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu kira sözleşmelerini “Kiraya
verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan
yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan
kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme.” şeklinde tanımlamaktadır. Kira
sözleşmesi kanunda düzenlendiği üzere taraflara karşılıklı borç yükleyen bir
sözleşme tipi olarak kiraya verenin kiralananı kullanıma uygun şekilde kiracıya
kullandırması ve kiracının da bu edim karşılığında bir bedel ödemesi gereken
tam iki tarafa borç yükleyen klasik sözleşme tiplerinden biridir. Sözleşmenin
her iki tarafa da bir edim borcu yüklemesinden kaynaklı olarak da kira
uyuşmazlıklarıyla karşılaşmak kaçınılmaz olmaktadır. Kira uyuşmazlıkları, kira
ilişkisinin var oluğu her alanda kendini gösterebilmektedir. Ülkemizde son
dönemlerde özellikle Covid-19 pandemisinin yaratmış olduğu sosyal ve ekonomik sorunlar
ile birlikte yüksek enflasyon, ekonomik kriz gibi sebeplerle kira
uyuşmazlıklarında büyük oranda bir artış yaşanmaktadır. Hem kiracılar yönünden
hem de kiraya veren yönünden yaşanan ekonomik bunalımlar kira ilişkisine de
yansımakta ve uyuşmazlığı da beraberinde getirmektedir. Bu açıdan uygulamada
son dönemlerde en sık karşılaştığımız kira uyuşmazlıklarına; kira bedelinin
tespiti davası ile kira bedelinin uyarlanması talepli davaları örnek
verebiliriz. Öncelikle kira tespit davasından bahsetmek gerekirse;
KİRA
TESPİT DAVASI
Kira tespiti davaları yalnızca konut ve çatılı işyeri
kiralarında söz konusu olup Türk Borçlar Kanunu 345. Maddesi gereğince kira
ilişkisi devam ettiği sürece her zaman açılabilen bir dava türüdür. Kanunda
kira tespit davasının her zaman açılabileceği düzenlenmişse de dava sonucunda mahkemenin belirleyeceği
kira bedeli yalnızca yeni kira döneminin başlangıcından itibaren uygulanmaya
başlayacaktır. Ancak tespiti istenen kira bedelinin kira sözleşmesinde yeni başlayan
dönemde uygulanabilmesi için yeni kira döneminden en az 30 gün önce dava
açılmalı veya aynı süre içerisinde bu hususta kiracıya yazılı bildirim örneğin
bir ihtarname çekmek suretiyle kira artış bildirimi yapılmış olmalıdır. Aksi
halde açılan davada tespiti istenen kira bedeli yeni dönem için değil, bir
sonraki dönem için yeni kira bedelini belirleyecektir. Kira bedelinin tespiti davalarında karşımıza üç önemli nokta çıkmaktadır:
a. Kira Sözleşmesinin Tarafları Arasında Kira
Bedelinin Artışına Dair Bir Anlaşma veya Sözleşmede Bir Hüküm Bulunması Halinde
Kira Bedelinin Tespitinde;
Taraflar akdettikleri kira sözleşmesinde; kira
ilişkisi devam ettiği sürece kira artış oranını beş yılın sonuna kadar uygulama
alanı bulacak şekilde belirleyebilirler. Bu konuda taraflarca belirlenecek olan
kira artış oranı, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksinin artış
oranını geçmemek şartı ile geçerli sayılabilecektir. Yani kira bedeli artış
oranı için açıklanacak olan TÜFE artış oranı belirlenecek olan kira artış oranı
için üst sınırı oluşturmaktadır. Bu sözleşmede belirlenen artış oranı on
iki aylık ortalama TÜFE oranından fazla ise kiracının dava açmakta hukuki
yararı mevcut olacaktır ve taraflar arasındaki sözleşmede henüz beş yıl
dolmadan da kira tespit davası açılabilecektir.
b.
Taraflar Arasında Kira Bedelinin Artışına Yönelik Herhangi Bir Anlaşma veya
Sözleşmede Hüküm Bulunmaması Halinde Kira Bedelinin Tespiti;
Burada
taraflar arasında kira bedeli artışıyla ilgili herhangi bir anlaşma
olmadığından kiraya veren taraf kira bedelinde artış yapmak istediği takdirde
bu iradesini kira artışının gerçekleşmesini talep ettiği günden en az 30 gün
önce yazılı olarak kiracıya bildirimde bulunması gerekmektedir. Bildirim ile
birlikte yeni kira bedeli o dönem için TÜFE
artış oranı esas alınarak tespit edilir. Ancak kiraya veren tarafından kira
bedeli artışına yönelik bildirim en az 30 gün önceden yapılmamış ise tespit
olunacak kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olmak üzere mahkemece
tespit edilecektir.
c. Beş Yıldan Uzun Süreli veya Beş Yıllık Kira
Döneminin Sonunda Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Tespiti;
Taraflar arasında artık kira bedeli artış oranı
hususunda herhangi bir anlaşma olup olmamasına bakılmaksızın sözleşmenin
başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık sürenin sonunda yenilenen veya beş
yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın
sonunda; Türk Borçlar Kanunu 344. maddesi 3. fıkrası uyarınca yeni kira yılında
uygulanacak kira bedeli hakim tarafından olağan rayiç, emsal kira bedelleri,
taşınmazın durumu ve tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre
değişim oranı da dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde tespit edilecektir.
Artık beş yıllık kira döneminin sonunda hâkim tarafından kira bedeli
belirlenirken TÜFE artış oranı ile bağlı kalınmayacaktır.
KİRA TESPİT DAVASININ ŞARTLARI:
1. Taraflar
arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Kira sözleşmesinin
geçerliliği kanunda herhangi bir şekil şartına tabi tutulmamıştır. Sözleşme
yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir.
2. Kira
tespit davasını ikame eden kişinin bu davayı açmakta bir hukuki yararı
bulunmalıdır. Hukuki yararın bulunup bulunmadığı her somut duruma göre
değişiklik gösterebilmekte olup dava esnasında hâkim tarafından takdir
edilecektir. Kira tespit davası kiracı veyahut kiraya veren tarafından
açılabilir, önemli olan bu noktada talepte bulunan tarafın hukuki yararını
ispatlamasıdır.
KİRA
BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASI
Kira bedelini uyarlanması davaları Türk Borçlar Kanunu
madde 138’de “Sözleşmenin
yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen
olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve
sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini
dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu
da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan
haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni
koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme
hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme
hakkının yerine fesih hakkını kullanır.”
şeklinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne
dayalı olarak talep edilebilen bir dava türü olarak karşımıza
çıkmaktadır. Önemle belirtmek gerekir ki, kira bedeli uyarlama davaları,
kira tespit davalarındaki gibi yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarını
kapsamayan, her türlü kira sözleşmesine ilişkin ikame edilebilecek bir dava
türüdür. Uyarlama
davasına yönelik kanunda herhangi bir zamanaşımı veya hak düşürücü süre
öngörülmemişse de ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla birlikte derhal davanın
ikame edilmesinde fayda vardır. Zira kira bedelinin uyarlanması ile ilgili
olarak hâkim dava tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde uyarlama kararı
vermektedir. Burada da kira tespit
davalarında olduğu gibi; kira bedelinin uyarlanması talebinde sözleşmenin
taraflarından hem kiracı hem de kiraya veren talepte bulunabilmektedir.
TBK M.138’e Göre; Sözleşmenin Yeni Koşullara
Uyarlanmasını İsteme veya Bunun Mümkün Olmaması Halinde Sözleşmeden Dönme
Hakkının Kullanılabilmesi İçin Aşağıda Sayılacak Şartların Birlikte
Gerçekleşmesi Gerekmektedir:
1. Sözleşmenin değişen koşullara
uyarlanmasını isteyebilmek için öncelikli olarak taraflar arasında geçerli bir kira
sözleşmesi bulunması gerekmektedir.
2.
Sözleşmenin kurulmasından sonra, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de
mümkün olmayan olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır. Taraflarca
öngörülemeyen olağanüstü bir durum olarak yakın dönemde tüm dünyayı etkisi altına
almış olan Covid-19 pandemisini örnek gösterebiliriz. Pandeminin tüm dünyayı
etkilemesiyle birlikte sosyo-ekonomik hayatımızda öngörülemez şekilde
değişiklikler oluşmuş ve haliyle bu dönemde kira sözleşmesinin değişen
koşullara uyarlanması talepli davalarda da artış yaşanmıştır.
3. Ortaya çıkan olağanüstü durum borçlu
tarafından kaynaklanmamış olmalıdır.
4. Bu durum, taraflarca sözleşmenin yapıldığı
sıradaki mevcut durumu bozarak borçluyu aşırı ifa güçlüğüne düşürmeli ve artık
sözleşmenin ifasını borçludan beklenemeyecek şekilde değiştirmiş olmalıdır.
Aşırı ifa güçlüğü yine somut olaya göre değişiklik gösterebilmekte ve bu
nedenle borçlunun aşırı ifa güçlüğüne düşüp düşmediği hâkim tarafından her dava
özelinde ayrıca değerlendirilmektedir.
5. Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş olmalı veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak örneğin ihtirazı bir kayıt ile ifa etmiş olmalıdır. Bu noktada borçlu uyarlama talebi için şartları oluştuğu halde herhangi bir ihtirazı kayıt düşmeksizin ve dava açmaksızın borcunu ödemeye devam etmişse artık bu ödemeleri geri alamayacaktır. Çünkü kira sözleşmesinin uyarlanması hakkında verilen kararlarda yukarıda da açıklandığı üzere kira bedeli, dava tarihinden itibaren geçerli olmak üzere uyarlanmaktadır.
Sayılan
tüm bu koşulların birlikte gerçekleşmesi halinde borçlu, hâkimden
sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını talep edebilmektedir. Bunun mümkün
olmaması hâlinde ise sözleşmeden dönme hakkını kullanabilmektedir. Önemle
belirtmek gerekir ki kanunda geçen sözleşmenin uyarlanmasını veya bunun mümkün
olmaması halinde feshinin istenilmesi talep hakkı terditli olarak talep
edilebilecek nitelikte olup sözleşmenin uyarlamasını talep etmeden Türk Borçlar
Kanunu madde 138’e dayanılarak aşı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin direkt
feshinin mahkemeden talep edilebilmesi mümkün değildir. Kanun bu hakkı borçluya
terditli olarak talep edilebilmek üzere tanımaktadır.
Kira Tespit Davası ile Kira Sözleşmesi Uyarlama
Davası Arası Farklar ve Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar:
i. Kira bedeli tespit davası, sadece konut ve çatılı
işyeri kiralarına ilişkin olarak ikame edilebilmekteyken kira bedeli uyarlama
davası her türlü kira sözleşmesine ilişkin olarak hâkimden talep
edilebilmektedir.
ii.
Kira bedelini uyarlama davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinde herhangi
bir belirsizlik veyahut aşırılık aranmazken kira bedeli tespiti davalarında;
sözleşmede kira artış oranının belirlenmemiş olması veya belirlenmişse de kira
artış oranı için üst sınırın aşılmış olması ya da herhangi bir belirleme
olmasına bakılmaksızın taraflar arasındaki sözleşmenin beş yıldan uzun süreli
olması gerekmektedir. Ancak kira bedeli uyarlama davalarında yukarıda sayılan
aşırı ifa güçlüğünün ortaya çıkmasıyla sözleşme süresine veya hükümlerine
bakılmaksızın uyarlama talep edilebilmektedir.
iii. Taraflar arasında akdedilmiş olan sözleşme üzerinden beş yıl geçmeden açılmış olan kira tespit davalarında mahkeme yeni kira bedelini yıllık TÜFE oranını göz önünde bulundurarak belirlemekte, beş yılın üzerindeki kira ilişkilerinde ise emsal kira bedelleri, kiralananın durumu gibi hususları göz önünde bulundurarak bir bedel belirlemektedir. Burada herhangi bir olağanüstü durum aranmamaktadır. Kira bedeli uyarlama davasında ise herhangi bir sınırlandırma olmaksızın ortaya çıkan olağanüstü durum şartları göz önünde bulundurularak karar vermektedir.
iv.
Kira uyarlama davası, kira bedeli tespiti davasında olduğu gibi kira döneminin sona ermeden en az 1 ay öncesinde karşı
tarafa yazılı bildirimde bulunma zorunluluğu olan bir dava türü değildir. Aşırı
ifa güçlüğünün oluşmasıyla birlikte borçlunun her an mahkemeden talep
edebileceği bir davadır.
v. Uyarlama
davaları dava tarihinden geriye yönelik olarak yalnızca ihtirazı kayıt
düşülerek yapılmış bir ödeme varsa etki ederken kira tespit davalarında kira
dönemi başlangıcına kadar geriye dönük olarak hüküm kurulabilmektedir. Yeni
kira dönemi başlangıcından en geç otuz gün önce ya da kiraya veren tarafından
bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı
bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı
takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin
başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Stj. Av. Büşra Ülger
Kaynakça:
1. 6098 Sayılı
Türk Borçlar Kanunu
