A. GİRİŞ
Kira sözleşmeleri
günlük hayatta en sık yapılan sözleşme türlerindendir. Mahiyetinden dolayı hızlı
kurulabilen bir akit olması onu bu özelliğinden ötürü de uyuşmazlık çözümlemede
en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri yapmaktadır. Ülkemizde özellikle Covid-19
pandemisi sonrasında tahliye davalarında artış görülmektedir. Birçok taşınmaz
maliki güncel ekonomik koşullar veyahut değişen şartlar göz önünde bulundurarak
mecurdan kiracıyı çıkartmak ve kiralananı daha yüksek bir bedel ya da daha lehe
bir anlaşma ile kiraya verebilmek için yollar aramaktadır. Ancak kanun koyucu
kiracının haklarını koruyarak tahliye davası açılmasını sıkı şartlara
bağlamıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 350.maddesinin 1.bendinde, kiraya verenin
ihtiyaç sebebiyle kira sözleşmesini sona erdirebilme imkanını düzenlemiştir. Buna
göre; “Kiralananı
kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer
kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu
varsa, … belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli
sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih
bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir
ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir”. İhtiyaç sebebi ile tahliye davası
kiralayan ya da malikin kiralanana ihtiyaç duyması sebebi ile söz konusu
gayrimenkulü tahliye etmesi istemine dayanır.
1. Konut İhtiyacı Sebebiyle Tahliye Davasının Şartları
i.
Konut İhtiyacının Varlığı ve Dava Hakkı
Madde metninden
anlaşılacağı üzere kiralayanın kendisinin, eşinin veya altsoyu, üstsoyu veya
kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler konut ihtiyacı nedeniyle
tahliye davası açması öngörülmüştür. Bu sayılanların dışında kalan kimseler
için dava açılamaz.
Eskiden
bu hak sadece kiraya verenin kendisi, eşi ve çocukları için tanınmışken, yeni
düzenleme ile alt soy ve üst soy ile kiraya verenin bakmakla yükümlü olduğu
kişiler de kanun koyucu tarafından dahil. Baba, anne ve kardeş olarak bu hakkın
dışında bırakılmaları, Türk aile sistem ve geleneğine aykırı olduğu için yasada
‘bakmakla yükümlü olduğu’ kavramına yer verilmiştir.
Burada önemli olan
bir diğer husus; davayı açabilmek için konutun maliki olunması şart değildir. Dava
hakkı kiralayana aittir. Zira kanun koyucu ‘kiraya veren’ kişiden bahsederek
ihtiyaç iddiasının yalnızca mal sahibi tarafından ileri sürülebileceğine yer
vermemiştir. Kiralayanın mal sahibi olması şart değildir ancak paylı mülkiyet
mevcutsa tüm paydaşların, müşterek mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunu
sağlayarak dava açması gerekmektedir. Bu durumda ya tüm paydaşların gereksinimi
bulunmalıdır ya da tek bir paydaşın gereksinimi sebebiyle kullanmasına
oybirliği ile rıza gösterilmelidir. Elbirliği ile mülkiyette ise tüm
paydaşlarca dava açılması ya da rızalarının sağlanması gerekmektedir.
ii.
Gereksinimin Zorunlu ve Samimi Olması
Hükümde açık bir
şekilde ifade edilmiş olmasa da üzerinde hem fikir olunan bir diğer unsur
ihtiyacın zorunlu ve samimi olmasıdır. Uygulamada, yapılan
yargılama sonucunda tahliye kararı verilebilmesi için ihtiyaç iddiasının
gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatı gerekmektedir. Şüphesiz ki hangi
durumda ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun belirlenmesi kolay değildir. Bu
nedenle bu konuda bazı fiili karinelerden yola çıkıldığı görülmektedir. Ancak
ihtiyacın gerçek ve samimi olup olmadığı denetlenirken, kiraya verenin hayat tarzı,
sosyal ve ekonomik durumu gibi pek çok farklı hususun somut olayda göz önünde
bulundurulması gerekmektedir.
Yargıtay’ın
yerleşik içtihatlarına göre davacı tahliye tehdidi altında olması sebebiyle
gereksinimi bulunduğunu iddia ediyorsa bunu ispatlaması gerekmektedir. Yargıtay
6.Hukuk Dairesi 211/3280 E. 2011/7033 K. 27.06.2011 tarihli kararına göre; “… İhtiyaçlı
olan davacının, işlettiği işyeri için tahliye tehdidi altında bulunması
kiralanana ihtiyacının samimi olması yönünden geçerli bir sebep ise de davacı
tahliye tahdidinin varlığını ispatlaması gerekir. Davacı, ihtiyacını işlettiği dükkân
için verdiği tahliye taahhüdüne ve tanık deliline dayandırmış, yargılama
sırasında tanık dinletmekten de vazgeçerek tahliye taahhüdüne ve bilirkişi
raporuna göre karar verilmesini istemiştir. Tahliye taahhüdü kiracı tarafından
tek taraflı düzenlenen bir belge olduğundan, kiralayanın bilgisi olmadan her
zaman düzenlenebileceği gibi kiralayan ile danışıklı olarak da tanzim
edilebilir. Bu nedenle sırf tahliye taahhüdünün varlığı tahliye tehdidinin
varlığını ortaya koymaz. Davacı tarafından tahliye tehdidinin gerçekliği, başkaca
delillerle de desteklenmediğine göre davanın reddine karar verilmesi
gerekirken…”
Yargıtay, dönem
sonunda ihtiyaçtan söz edilmeyip kira parasının arttırılmasının istenildiği
halde sonradan ihtiyacın ileri sürülmesi istemini zorunlu ve samimi
bulmamıştır. (Kiralayanın bir süre önce boşatılan konutu kızına tahsis
etmeyerek şimdi kızının ihtiyacına dayalı olarak dava açması ihtiyaç iddiasının
samimi olmadığını göstermektedir. Yargıtay 6.Hukuk Dairesi 23.10.2001 Tarihli
2001/8167 E. 2001/8314 K.)
Yargıtay 3. Hukuk
Dairesi Esas No: 2018/7751 Karar No: 2019/493 23.01.2019 Tarihli kararında; “Somut
olayda; taraflar arasında 30.11.2014 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin
varlığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Dava, davacının oğlunun konut
ihtiyacının doğmasına dayanmakta olup, ihtiyaçlının kirada oturduğuna ilişkin
akit dosya arasında bulunmaktadır. Konut nedenine dayalı tahliye davalarında
kirada oturan ihtiyaçlının kirada oturması ihtiyacın varlığının başlıca
kanıtıdır. Dinlenilen davacı tanıklarının da ihtiyaç iddiasını doğruladıkları
anlaşılmaktadır. Bu durumda ihtiyacın samimi, gerçek ve zorunlu olduğunun
kabulü icap eder. Mahkemece, ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminin kabulüne karar
verilmesi gerekir.”
Kiralayanın bu
gayrimenkule ihtiyacı olmalıdır. Konut kiralarında Kiracı olmayı Yargıtay başlı
başına ihtiyaç sebebi saymakta ve yeterli görmektedir. Yargıtay 3. Hukuk
Dairesi 2019/2702 Esas Sayılı 2019/4829 Karar Sayılı ve 22.05.2019 tarihli
emsal kararında “Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1 maddesine göre konut ihtiyacına
dayalı olarak açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için
ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık
arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış
veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak
kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli
olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” Şeklinde
karar vermiştir.
Bundan başka
ihtiyaç sebebi ile tahliye davasında süre koşulları vardır. Bu koşullara
uymadan dava açılması halinde dava ret olunacaktır. Söz konusu sürelere uyulup
uyulmadığı hâkim tarafından kendiliğinden yani taraflarca öne sürülmese bile
araştırılacaktır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/4069 E 2017/11195 K 06.07.2017
tarihli emsal kararında; “6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1. maddesi
hükmüne göre ihtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak tahliye davalarının
belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde bu
kanunun 328. maddesinde fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak
belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılması gerekir. Türk Borçlar
Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca kiraya veren, daha önce veya en geç davanın
açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak
bildirmişse dava, bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar
açılabilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese
bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.”
İhtiyaç için
kiraya verenin zorda kalmasını yasa koyucu istememektedir. Örneğin Artvin’de
yaşayan bir kiraya verenin çocuğunun İstanbul’da üniversite kazanması halinde
tahliye istemi hukuka uygundur [1].
Ancak konut ihtiyacının dava sonuna kadar devam etmesi gerekir. Yargıtay bir
kararında açılan tahliye davasının devamı sürecinde dahi kiralananın satışı
için gerekli çabanın gösterilmeye devam edildiği anlaşıldığından samimi ve
zorunlu bir tahliye sebebinden söz edilemeyeceğini ifade etmiştir [2].
Yargıtay 3.H.D. 2017/8196 E., 2018/464 K. 22.01.2018 T; “…Davacı dava dilekçesinde
satın alma ve ihtiyaca dayalı tahliye isteminde bulunmuştur, ancak ihtiyaç
iddiasının ne olduğunu ne ihtarnamede ne de dava dilekçesinde açıklamamıştır.
Mahkemece davacının ihtiyaç iddiasının ne olduğu hususunda davacıya
açıklattırma yapılarak davacının delilleri toplandıktan sonra ihtiyaç hususu
üzerinde durulması gerekirken, yazılı şekilde eksik araştırma ve inceleme ile
kabul kararı verilmesi de usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir…”
iii.
Dava Açma Süresi
Türk Borçlar
Kanun’un 350.maddesinde davanın açılabileceği süre açıkça düzenlenmiştir. Buna
göre davanın belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren bir ay
içerisinde açılması gerekmektedir. Yalnız unutmamak gerekir ki kanunun
koyucunun burada emrettiği süre hak düşürücü süredir ve sürenin geçmesi kiraya
verenin sözleşmeyi sona erdirme hakkını ortadan kaldırır.
Kira süresinin
sona erme tarihi kira sözleşmesinin düzenlenme tarihine göre hesaplanır. Yazılı
bir sözleşme yapılmamış veya sözleşmede tanzim tarihi belirtilmemiş ise kiranın
başlangıç tarihi taşınmaza elektrik, su, doğalgaz, telefon, internet gibi
aboneliklerin kurulumu için ilgili kuruluşlara yapılan başvuru ve sözleşme
tarihleri ile kanıtlanabilir [3].
Ancak Türk Borçlar
Kanun’un 353.maddesi ile buna bir istisna getirilmiştir. Buna göre “Kiraya
veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya
yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. “Dava
açma hakkını saklı tutan bu ihtarın en geç hak düşürücü süre geçmeden önce
kiracıya bildirim yapmış olması gerekmektedir.
2.
Yeniden Kiralama Yasağı ve Eski Kiracının Tazminat Hakkı
Türk Borçlar
Kanun’un 355.maddesi gereği ihtiyaç sebebiyle kiracının tahliyesi yapıldıktan
sonra kiraya veren haklı bir sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe
tahliye edilen kiracıdan başkasına kiralayamaz. Aksi halde kiraya veren ihtiyaç
nedeniyle tahliye ettirdiği kiracıya son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık
kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödeyecektir. Söz konusu üç yıllık
süre geçtikten sonra ise kiraya veren kısıtlanmaksızın taşınmazı
kiralayabilmektedir
Yeniden kiralama
yasağına başvurulabilmesi için, kiralayanın gereksinim sebebiyle kiralananın
boşaltılmasını sağlamasının ardından, kiralananın eski kiracı dışında bir
üçüncü kişiye kiralanması gerekmektedir. Kiralayan kiralananı boşalttırdığı
halde, haklı bir sebebi olmadan, ne kendisine de gereksinimi için kiralananı
boşalttırdığı yakınları ve bakmakla zorunlu olduğu kişiler için kiralananı
kullanmadığı takdirde bu hükme başvurulup başvurulamayacağı konusunda bir
açıklık bulunmamaktadır. Kanaatimizce hükmün amacının kiracının kiralanandan
çıkartılarak daha yüksek bedelle kiralama yapılmasının önlenmesi olduğu göz
önüne alındığında, kendine bir menfaat sağlamayan ya da kiralananı karşılıksız
kullandıran kiralayanın tazminata tabi tutulması uygun olmayacaktır.[4]
Yargıtay 4. Hukuk
Dairesi Esas 2001/13394 Karar 2002/4387 8.4.2002 tarihli kararında “… Davacı,
davalının açtığı tahliye davası sonunda verilen kararın kesinleşmesinden sonra
ve icra yoluna gidilmeden evi boşaltmıştır. Böylece taşınmazın davalının
ihtiyacının varlığı nedeniyle boşaltıldığı anlaşılmaktadır. Ne var ki davalı
bundan sonra yasada öngörülen süre dolmadan danışıklı yollarla önce taşınmazı
üçüncü kişiye satarak daha sonra da tekrar satın almak suretiyle yeniden kiraya
vermiştir. Böylece davalının 6570 sayılı Yasanın 15 ve 16 maddelerine aykırı davrandığı
açıktır.”
Kiracının tazminat
isteyebilmesi açısından kiracının talep üzerine kendiliğinden konutu tahliye
etmesi ile icra yoluyla tahliye etmesi arasında fark bulunmamaktadır. Hükümde
yer alan; “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında”
ifadesi de bu görüşü destekler niteliktedir. Kiraya verenin boşaltılmayı nasıl
sağladığının bir önemi bulunmamaktadır. Ancak tahliyenin dava yolu ile
gerçekleşmediği hallerde, kiraya verenin talebi üzerine kiralananı tahliye
etmek zorunda kaldığını kiracı ispat etmelidir. Bu konuda kiraya veren
tarafından kiracıya çekilmiş olan ve kiralanan tahliye edilmezse tahliye davası
açılacağını belirten bir ihtarın varlığı yeterlidir. [5]
B.
SONUÇ
Detayları ile izah
etmeye çalıştığımız sebeplerden ötürü, günümüz koşulları altında Kiraya
Verenlerce sık başvurulan işbu hukuki yol gerek kanun nezdinde gerekse Yüksek
Mahkeme içtihatlarında menfaat dengesinin bozulmaması adına sınırlandırmalara
tabii tutulmuştur. Öyle ki, “ihtiyaç” kavramının şahsiliği dahi mahkemeler ve
kanun koyucu nezdinde daraltılmış ve dahi yorumlanarak her olay özelinde yahut
başka bir deyişle her malik ve kiracı özelinde değerlendirilmesi gerektiği
öngörülmüştür. Bu bağlamda kanun koyucunun Türk Aile yapısını dikkate alarak üstsoy,
altsoy ve kiralayanın bakmakla yükümlü olduğu diğer kişileri de ihtiyacın
türüne bakılmaksızın dahil etmesi oldukça yerindedir.
Av. Ekin Şilan
Güvenç
Kaynakça:
1.
KILIÇOĞLU, s.465
2.
EREN, s.417
3.
EREN, s.417
4.
(SARUHAN, s.365)
5.
(Akyiğit s2134; Doğan Sona Erme s.103,104; Aydoğdu/Kahveci s.607, Ceran, Tahliye
s.119.)
Efrail Aydemir-
Kira Hukuku, Seçkin Hukuk Yayınevi, Nisan 2010
Doç. Dr. M. Murat
İnceoğlu -Kira Hukuku,12 Levha Yayıncılık,1.Baskı Mart 2014
Hikmet
Kanık-Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Yetkin Yayınları 2021
EREN, Fikret:
Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Yetkin Yayınevi, 4.Baskı, Ankara 2017.
KILIÇOĞLU,
Mustafa: Kira Hukukundan Doğan Tahliye Tespit Uyarlama Davaları, Bilge
Yayınevi, 4. Baskı, Ankara 2017.
Utku SARUHAN, Yeniden Kiralama Yasağı, Türkiye Adalet Akademisi Dergisi Yıl 2019, Sayı 37
