İpotek halen mevcut veya ileride doğması muhtemel olan bir alacağı teminat altına alan bir taşınmaz rehin çeşididir. Başka bir anlatımla; ipotek, borcun ödenmemesi hâlinde alacaklının paraya çevirmek suretiyle alacağını tahsil etme hakkına sahip olduğu, taşınmaz üzerinde kurulan ve alacaklı ile ipotek veren kişi arasındaki bir rehin sözleşmesine dayanan ya da kanundan doğan asıl borç ilişkisinin fer’i nitelikteki sınırlı bir ayni haktır. İpotek alacağa bağlı bir hak olup, geçerli bir alacağın olmaması hâlinde, ipotekten bahsedilemez. Her türlü alacağın teminat altına alınabilmesi için ipotek tesis etmek mümkündür; zira para alacaklarının yanında yapma yahut yapmama borçları da ipotek ile teminat altına alınabilir. Bu hâlde, para ödenmesi dışındaki borçlar bakımından, borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle, alacaklının uğrayacağı zararın giderilmesi için para olarak talep edilecek tazminat tutarının teminat altına alınması söz konusu olur. [1]
İpotek iki şekilde kurulur; bunlar tescil ile kazanım ve kanun hükmü gereği kazanımdır. Tescil ile kazanım ise hukuk işlem yoluyla kazanım ve ipotek sözleşmesi ile kazanım olarak ikiye ayrılmaktadır. Sözleşmeye dayanan ipoteğin kurulması iki aşamada gerçekleşir. Birinci aşama taraflar arasındaki rehin sözleşmesinin kurulmasıdır. Sözleşme taşınmaz üzerinde ayni bir hakkın kurulmasına ilişkin olup resmi yazılı geçerlilik koşuluna tabidir (MK. md. 856/II). İkinci aşama tapu siciline tescil aşamasıdır. Alacaklı lehine rehin şeklindeki ayni hak tescil ile doğar. Tescilin geçerliliği ve hüküm ifade etmesi için rehin sözleşmesinin geçerli bir şekilde doğmuş olması gerekir. Tescil işlemi sonunda alacaklıya bir ipotek belgesi verilir. Ancak, bu belge ipotekli borç senedi ve irat senedinden farklı olarak kıymetli evrak niteliği taşımaz.
İpoteğin kanundan doğduğu hallerde taraflar arasında önceden yapılmış olan bir rehin sözleşmesi mevcut değildir. Kanundan doğan ipotek hâllerinden bir kısmında tapuya tescil zorunlu olduğu hâlde bir kısmında ipotek tescilsiz olarak kazanılmaktadır. Medeni Kanun’un 893. maddesine dayanan kanuni ipotek halleri tapuya tescille kazanılır. Buna karşılık Medeni Kanun’un 865/III, 867 ve 876. maddelerindeki hükümlere tabi olan kanuni ipotek hâlleri tescile tabi değildir.
İpoteğe konu olacak gayrimenkul krediyi alarak borçlanan şahsa ait olabileceği gibi bir üçüncü kişiye de ait olabilir. Taşınmaz mallar ipotek edilebileceği gibi müstakil ve daimî haklar da ipotek edilebilir. Ticari işletmelerin rehin edilmesi de mümkündür. Taşınmaz malın tam olan hissesi paylara ayrılarak ipotek edilemez. Elbirliği mülkiyet (iştirak hâlinde) mülkiyette, iştirak çözülmeden bir paydaşın payı rehnedilemez. [2]
İpotek tesisi için kural olarak resmi senet düzenlenmesi gerekir. Ancak konut yapanlara, turizm tesisi yapanlarla işletmecilerine, sanayicilere, esnaf ve sanatkarlara, bankalarca veya kamu kurum ve kuruluşları ile konuları ile ilgili olarak açılacak krediler için resmi senet düzenlenmesi zorunlu değildir. Taraflar arasındaki borç sözleşmesi yevmiyeye alınarak ipoteğin tescilinin yapılması yeterlidir
İpotek tesis edilirken, 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca tapu harcı, 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisi temin edilir. Ancak kanun koyucu tarafından; 5035 sayılı yasa ile bankalar, Esnaf ve Sanatkarlar Kredi ve Kefalet Kooperatifleri, yurtdışı kredi kuruluşları ile uluslararası kurumlarca kullandırılan kredilerle ilgili olarak teminat gösterilen gayrimenkullerin ipotek işlemlerinde bizzat işlemin kendisi tapu harcı ve damga vergisinden muaf tutulmuştur.
Bu bakımdan bu yazının konusunu oluşturan, kredi sözleşmeleri kapsamında tesis edilen ipoteklerin tapu harcı ve vergi muafiyetleri söz konusu olacaktır. İşbu yazıda, kredi sözleşmeleri kapsamında tesis edilen ipoteklerin tapu harcı ve damga vergisi muafiyetleri ayrı ayrı incelenecektir.
- KREDİ SÖZLEŞMELERİ KAPSAMINDA TESİS EDİLEN İPOTEKLERİN DAMGA VERGİSİ MUAFİYETİ
488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’na ekli 2 sayılı tablonun “IV- Ticari ve medeni işlerle ilgili kâğıtlar” başlıklı bölümünün 23 numaralı fıkrasında,
“Bankalar, yurt dışı kredi kuruluşları ve uluslararası kurumlarca kullandırılacak (6322 sayılı kanunun 17.maddesiyle değişen ibare; Yürürlük 15/06/2012) kredilere, bunların teminatlarına ve geri ödenmelerine ilişkin kâğıtlar ile bu kâğıtlar üzerine konulacak şerhler (kredilerin kullanımları hariç) damga vergisinden istisnadır. ( DVK, 2 sayılı tablo IV-23)”
hükmü yer almaktadır.
Buna göre, 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’nun 9. maddesinde;
“Bu Kanuna ekli (2) sayılı tabloda yazılı kâğıtların damga vergisinden müstesna olduğu”
(2) sayılı tablonun "IV. Ticari ve medeni işlerle ilgili kâğıtlar" başlıklı bölümünün (23) numaralı fıkrasında ise;
"Bankalar, yurt dışı kredi kuruluşları ve uluslararası kurumlarca kullandırılacak kredilerin temini ve geri ödenmesi amacıyla düzenlenecek kâğıtlar” ın damga vergisinden istisna olduğu”
hükmünü havidir.
Görüldüğü üzere Kanun’da açıkça, işlemin tarafları değil, işlemin kendisi (kredilerin temini ve geri ödenmesi amacıyla düzenlenecek kâğıtlar) hem yurtiçi bankalarca kullandırılan kredi sözleşmeleri kapsamında kurulan ipotekler açısından hem de yurt dışı kredi kuruluşları ve uluslararası kurumlarca kullandırılacak kredilerin temini amacıyla kurulan ipotekler açısından damga vergisinden muaf tutulmuştur.
- KREDİ SÖZLEŞMELERİ KAPSAMINDA TESİS EDİLEN İPOTEKLERİN TAPU HARCI MUAFİYETİ
492 sayılı Kanun’un 123. maddesi (Ek fıkra: 20/6/2001-4684/23 md.; Değişik: 25/12/2003 - 5035/31 md.)
“(…) bankalar, finansman şirketleri, yurt dışı kredi kuruluşları ve uluslararası kurumlarca kullandırılacak kredilere, bunların teminatlarına ve geri ödenmelerine ilişkin işlemler (yargı harçları hariç) bu Kanunda yazılı harçlardan müstesnadır.”
hükmünü içermektedir.
Görüldüğü üzere hem yurt dışı kredi kuruluşları ve uluslararası kurumlarca kullandırılacak kredilere hem de yurt içi bankalarca kullandırılacak kredilere, bunların teminatlarına ve geri ödenmelerine ilişkin işlemler kanunda yazan harçlardan muaf tutulmakta olup; söz konusu muafiyet, Kanun hükmünden açıkça anlaşıldığı üzere, herhangi bir mükellef belirtmeksizin işlemden doğan harcın bizatihi kendisini kapsamaktadır.
Görüldüğü üzere, hem 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu, hem de 492 sayılı Harçlar Kanunu uyarınca yurt içi ve yurt dışı kredi kuruluşları tarafından kullandırılan kredi sözleşmeleri kapsamında tesis edilen ipotekler damga vergisi ve tapu harcından herhangi bir mükellef belirtilmeksizin muaf tutulmuşlardır.
Stj. Av. Delal Roza Doğan
Kaynakça:
1. (https://www.tapu-kadastro.net/index.php/sample-levels/tapu-islemleri-akitli1/ipotek)
2. Ünlütepe, M. (2012). İpoteğin Alacak Bakımından Kapsamı. TBB Dergisi, (102), 173-218.
Bulut, U. (2019). İpotek Hakkının Haczi ile ilgili Sorunlar ve Değerlendirme. Yıldırım Beyazıt Hukuk Dergisi, (2), 233-258.
