a. İpoteğin Tesisi
İpotek, mevcut veya doğacak herhangi bir alacak için taşınmaz malın güvence altına alınması, bir alacağın teminatı olarak taşınmazın teminat gösterilmesidir.
Bir taşınmaz üzerinde, rehin tesisi için taşınmazın tapuya kayıtlı olması zorunludur. Kanundaki istisnalar dışında ipotek ancak tescille doğar. Tescil talebinde bulunmaya ise, taşınmaz maliki ve temsilcileri yetkilidir. Ancak vasinin, vesayet altındaki kişilerin, taşınmazları üzerinde ipotek tesisi için Sulh Hukuk Mahkemesinin izni gerekir.
İpoteğin kurulmasına ilişkin sözleşme resmi şekilde yapılır. Aksi takdirde buna bağlı olarak yapılan tescil geçersiz olacaktır. İpoteğin muhtevasında, sonradan yapılacak değişiklikler de resmi şekle tabi bulunmaktadır.
Bir taşınmazda ipotek kurulması için, alacaklı ve taşınmaz maliki arasında, malikin taşınmazını belirli bir alacağın teminatı olarak gösterme taahhüdünü içeren bir ipotek akdi düzenlenir. İpotek sözleşmesi Tapu Sicil Müdürü huzurunda resmi senet olarak düzenlenir.
İstisna olarak, ihracatçılara, turizm tesisi işletmecilerine, esnaf ve sanatkarlara, sanayicilere, konut yapanlara; Bankalar, Kamu Kurum ve Kuruluşları tarafından kullandırılacak krediler için resmi senet düzenlenmeyebilir.
Tescil için taşınmaz malikinin isteği, geçerli sebebi, rehin sözleşmesi, varsa mahkeme kararı incelenir.
Resmi ipotek akdinde; ipoteğin süresi, cinsi (teminat veya karz ipoteği), rehin miktarı, derecesi, sırası, alacaklının adı ve soyadı, nüfus bilgileri, tüzel kişinin ünvanı, kanuni adresleri, faiz oranı yer almalıdır. Faiz oranı için – faizsiz, süresiz ya da fekki bildirilinceye kadar- şeklinde kurulmalıdır.
Borcun kaynağı, hangi ticari faaliyetten kaynaklandığı akit tablosunda vurgulanmasında, ilerde temin ettiği borcun belirlenmesi yönünde fayda vardır.
Temin edilen alacak miktarının, resmi senette gösterilmeden, tapu kütüğünde gösterilmesi veya resmi senette gösterilip, tapuda gösterilmemesi tescili sakatlar. Borcun sebebinin resmi senette gösterilmesinin faydası vardır ancak bu husus ipotek resmi senedinin bir geçerlilik unsuru sayılmamaktadır.
İpotek sözleşmesine yevmiye verilerek ipotek tescil edilir.
Eğer bir şirket adına kurulan bir ipotek söz konusuysa şirketin yetki verdiği kişiye yönelik olarak bir yetki belgesi, şirketin imza sirküleri gibi saymış olduğumuz belgelere ek belgeler de istenmektedir.
Uygulamada ipoteğin kurulması eğer vekaletname ile yapılacaksa Tapu Müdürlükleri tarafından vekaletname ile ipoteğin kurulmasında yer alacak kişinin vekaletnamesi ve kimlik fotokopisinin yanında bulundurulması talep edilmektedir. Ayrıca eğer ipoteğin kurulmasında borçlu taşınmaz sahibinden yani ipotek verecek olandan başka bir kişiyse; burada kefalet sözleşmesine yönelik hükümler uygulanacağından eş muvafakatnamesi de istenen belgeler arasındadır.
İpotek kurulacak yer bir arsa değil de bir apartman veyahut bir bina ise Tapu Müdürlükleri tarafından Zorunlu Deprem Sigortası’nın da getirilmesi talep edilmektedir.
Rehin sözleşmesi herhangi bir nedenle sakatsa, rehinin tescili de geçersiz olur ve muteber bir ipotek kurulmuş olmaz. Malik her zaman bu yolsuz tescilin terkinini dava edebilir.
b. Rehinler Arasında Sıra Düzeni
Türk rehin hukukunda kabul edilen sistem istisnaları olmak üzere esas olarak Sabit Dereceler Sistemidir. Diğer hukuklardaki ilerleme sistemi veya malik rehni sistemi kabul edilmemiştir.
Sabit Dereceler Sisteminde ipotek, içinde bulunduğu dereceye göre teminat sağlar. Taşınmaz, 1.,2.,3.,… şeklinde derece parçalarına bölünür. İpoteğin, bu derecelerden hangisinin üzerinde kurulacağını taraflar belirler.
Her bir derece bağımsız olarak bir alacak için teminat oluşturur. Kaçıncı dereceye kadar rehin tesis edilebileceğiyle ilgili sınır yoktur. Bir önceki rehin derecesinde hayali bir değer belirtilmek şartıyla, taşınmaz maliki bu dereceye boş tutarak, sonraki bir derece ile rehin tesis etmesi serbesttir.
Taşınmaz üzerinde birden fazla ipotek kurulursa bunlar arasında ipotekte sıra ilişkisi söz konusu olur. Aynı derecede birden fazla ipotek kurulması durumunda, alacakların oranına göre ödeme yapılır. 1. derece 1. sıra, 1. derece 2. sıra gibi ipoteklerin kurulması söz konusu olabilir.
İlerleme sisteminde ise; ipotekler sıraya göre güvence oluşturur. Bir taşınmaz üzerindeki birden fazla ipotek arasındaki sıra, kuruluş tarihleri esas alınarak belirlenir. Daha önce koyulan ipotek, sonraki ipotekten önce gelir. Taşınmaz paraya çevrildiğinde, elde edilen bedel önceki tarihli rehinin güvence altına alındığı alacağa ayrılır. Artan para sonraki tarihli rehin alacağının ödenmesine ayrılır.
Stj. Av. Esma Sena Tezcan
Kaynakça:
1. Karmış, Enver, İcrada-İflasta-Tüketici Hukukunda İpotek Rehin ve Paraya Çevrilmesi, Seçkin Yayıncılık
2. Kaçak, Nazif, Açıklamalı ve İçihatlı Son Değişikliklerle İpotek ve İpoteğin Paraya Çevrilmesi, Seçkin Yayıncılık
3. www.lexpera.com
