- Taşınmaz Edinimi ile Türk Vatandaşlığı Kazanılmasının Yasal Dayanağı
5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunun 12. Maddesinde Türk Vatandaşlığının kazanabileceği istisnai haller sayılmıştır. Bu kapsamda, 5901 sayılı Kanunun 12. Maddesi 1. Fıkrası b bendi uyarınca, millî güvenlik ve kamu düzeni bakımından engel teşkil edecek bir hali bulunmayan, Türkiye’de çalışmayan ancak Cumhurbaşkanınca belirlenecek kapsam ve tutarda yatırım yapacaklar ile bunların yabancı eşi, kendisinin ve eşinin ergin olmayan veya bağımlı yabancı çocuğu Cumhurbaşkanı kararı ile vatandaşlık kazanabilirler.
Türk vatandaşlığının kazanılmasına, kaybına, ispatına ve çok vatandaşlığa ilişkin işlemlerin yürütülmesinde uygulanacak usul ve esasları belirleyen Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğinin 20. Maddesinin 2. Fıkrasında ise, 5901 sayılı Kanunun 12. Maddesi 1. Fıkrası b bendine atıf yapılarak “En az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarında taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın alan veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirası tutarı peşin olarak yatırılan taşınmazın satışının vaat edildiğine dair noterden düzenlenen sözleşmenin üç yıl süreyle devri ve terkini yapmayacağı taahhüdüyle tapu siciline şerh ettirdiği Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca tespit edilen yabancının” Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığını kazanabileceği düzenlenmiştir.
Yabancı gerçek kişilerin şahsi taşınmaz edinimlerini kapsamakta olup gerçek kişilerin şahsı dışında yapılan veya yöneticisi/ortağı olduğu tüzel kişilerin adına yapılan taşınmaz edinimleri Yönetmelik kapsamında bulunmamaktadır.
Ayrıca, yönetmeliğin 20. Maddesinin 6. Fıkrasında göre, belirtilen parasal değerlerin belirlenmesinde, tespit tarihindeki Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankasının efektif satış kurunun ve/veya çapraz döviz kurunun esas alınması gerekmektedir.
- Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünce Hazırlanan Kılavuzda Belirtilen Kriterler
Yönetmelikte yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimi ile Türk Vatandaşlığı kazanmasına ilişkin usul ve esasların bir kısmının düzenlenmesinin yanı sıra; tapu müdürlüklerinin yapacakları işlemlerde uygulanacak usul ve esasları düzenlemek ve yabancı kişilerin bilgilendirilmesi amacıyla Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından da kılavuz hazırlanmıştır. Bu kapsamda, taşınmaz edinimi ile Türk vatandaşlığı kazanmak isteyen yabancı gerçek kişiler 5901 sayılı Kanun ve Yönetmeliği esas almalarının yanı sıra kılavuzu da göz önünde bulundurmalıdırlar.
Yukarıda atıf yapılan, yönetmeliğin 20. Maddesinin 2. Fıkrası incelendiğinde, taşınmazın niteliği bakımından, satış işlemlerinde herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. Ancak satış vaadi işlemiyle vatandaşlık kazanılabilmesi için taşınmazda kat mülkiyeti veya kat irtifakının tesis edilmiş olması gerekmektedir.
Kılavuzda da belirtildiği üzere, satış yoluyla edinilecek veya satış vaadine konu olabilecek taşınmaz sayısında herhangi bir sınırlama söz konusu değildir. Önemli olan taşınmazların değer toplamının 250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirasının üzerinde olması gerekmektedir. Örneğin, yabancı gerçek kişi 31.10.2020 tarihinde 200.000,00 TL tutarındaki taşınmazı satın aldıktan sonra 01.12.2020 tarihinde de 60.000,00 USD tutarı karşılığındaki taşınmazı satın alırsa değer toplamına ulaşmış olacaktır.
Değer tespitinde ise üç farklı değer/değerler toplamının yönetmelikle belirlenen tutarın üstünde olması aranmaktadır. Buna göre:
- Resmi senette beyan edilen satış bedeli/bedelleri ve/veya ve/veya satış vaadinde belirlenen
değer/değerler toplamının,
- Taşınmaz değerleme raporundaki değer/değerler toplamının,
- Bedel transferleri/ödemeleri toplamının
250.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz ya da karşılığı Türk Lirasının üzerinde olması gerekmektedir. Şayet üç değer/değerler toplamından biri işbu tutarın altında kaldığı takdirde yönetmelikte aranan kriterler yerine getirilmemiş olacaktır.
Ayrıca, kılavuz uyarınca, üç farklı değer/değerler toplamında esas alınacak kurlar da şöyledir:
- Bedel transferleri/ödemeleri değer/değerler toplamında, dekontun (TL) olarak ödenmesi durumunda; dekont değerinin USD cinsinden karşılığının bulunmasında, ödeme gününden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır. Burada dekont değeri, taşınmaz satış / sözleşme bedeli harici bir ödeme kalemi (komisyon, masraf vb.) düşüldükten sonra kalan değerdir.
- Taşınmaz değerleme raporunda taşınmazın (TL) değerinin USD cinsinden karşılığının bulunduğu takdirde, rapor tarihinden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınır.
- Farklı tarihli birden fazla dekont sunulması halinde ise, resmi senet (satış) değeri veya satış vaadi sözleşmesinde belirlenen (TL) değeri; (her ödeme gününden önceki son iş gününün TCMB efektif satış kuru esas alınarak) yönetmelikte aranan USD değerini sağlayan dekont (TL) toplamlarından düşük olmamalıdır.
Taşınmaz değerleme raporu bakımından ise aranan en önemli kriter, raporun, “Sermaye Piyasası Kurulunun” veya “Türkiye Değerleme Uzmanları Birliğinin” internet sayfalarında yayınlanmış olan gayrimenkul değerleme şirketlerinden alınmalıdır. Belirtilen yerler haricinde alınan değerleme raporları başvuruda esas alınmayacak ve geçersiz sayılacaktır.
Değerleme raporunun alınacağı kurumların kılavuzda belirtilmesinin yanı sıra, raporun süre olarak geçerliliğine ilişkin düzenleme tarihinden itibaren 3 ay içinde başvuru yapıldığı takdirde raporun geçerli kabul edileceği belirtilmektedir. Ayrıca, 2019/1 Sayılı Genelge kapsamında, satış veya satış vaadi değerinin, taraflarca değerleme raporu değerinden düşük belirlenmesi mümkün olup değerleme raporunun, satış bedeli ve tapu harcı matrahı yönünden bağlayıcılığı bulunmamaktadır. Misalen, değerleme raporunda taşınmazın bedeli 300.000,00 USD çıkmışsa taraflar 265.000,00 USD üzerinden taşınmazın satış işleminin gerçekleşmesine anlaşabilirler.
Kılavuzda, taşınmazda ipotek veya haciz bulunması halinde nasıl bir yol izlenmesi gerektiği düzenlenmiştir. Taşınmaz üzerindeki mevcut ipotekle veya hacizle satış yapılabilmekte ve satış vaadi sözleşmesi düzenlenebilmektedir. Ancak işlemi yapan görevli, taşınmazda şayet ipotek veya haciz varsa, yabancı kişiyi bilgilendirmelidir.
Stj. Av. Sezer Emre
Kaynakça:
1. Türk Vatandaşlığı Kanunu
2. Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik
3. Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmeliğinin Uygulanmasına İlişkin Kılavuz, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü
https://www.tkgm.gov.tr/sites/default/files/icerik/ekleri/kilavuz_0.pdf
