Uygulamada
temliken tescil davaları olarak adlandırılan davalar, arsa sahibi ile arasında
akdedilen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi kapsamında yüklenicinin
kendine düşen bağımsız bölümleri üçüncü kişiye temlik etmesi, temlik
neticesinde üçüncü kişinin yükleniciye düşen ve kendisine temlik edilen bağımsız
bölümlerin lehine tescilini talep ettiği davalardır.
Arsa
maliki ile yüklenici arasında düzenlenen inşaat sözleşmesi gereğince
yükleniciden bağımsız bölüm temlik alınmasına dayalı olarak açılan bu davalar
ile ilgili olarak kanunlarımızda bir düzenleme değildir. Mahkemelerce, bu
konulardaki uyuşmazlıkların çözümünde uygulanan 30.09.1988 tarihli ve 1987/2
1988/2 Sayılı Yargıtay İBBGK Kararı ile “tapuda kayıtlı bir taşınmazın
mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak yasanın öngördüğü biçim koşullarına
uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir
cebri tescil davasının kural olarak kabul edilemeyeceği, bununla beraber Kat
Mülkiyeti Kanununa tabi olmak üzere yapımına başlanılan taşınmazdan bağımsız
bölüm satımına ilişkin geçerli bir sözleşme olmadan tarafların bağımsız bölüm
satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız
bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının
tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde; olayın özelliğine göre Medeni
Kanunun 2. Maddesi gözetilerek açılan tescil davasını kabul edilebileceği”
benimsenmiştir. [1]
Arsa
payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde arsa sahiplerinin temel borcu,
üzerine bina yapılacak arsayı hukuki ayıptan ari olarak yükleniciye teslim
etmek, yüklenicinin temel borcu ise, arsa sahiplerine ait arazi üzerinde imara,
tasdikli ruhsat ve projesine sözleşmeye ve fen ve sanat kurallarına uygun bir
yapı meydana getirerek arsa sahiplerine teslim etmektir.
Yüklenici,
sözleşmede aksine hüküm yoksa teslim borcunu yerine getirdiğinde arsa sahibine
karşı kazandığı kişisel hakkını (bağımsız bölüm tapusunun devrini) doğrudan
ondan isteyebileceği gibi yine aksine sözleşme hükmü yoksa arsa sahibinin
rızası gerekmeden üçüncü kişilere yazılı olmak koşuluyla Türk Borçlar Kanunu
madde 184 kapsamında devir ve temlik edebilir. Yüklenicinin kişisel hakkını
temellük eden üçüncü kişide alacağın temliki hükümlerinden yararlanarak bu
hakkını arsa sahibine karşı ileri sürebilir. Zira, alacağı devralan kişi
evvelki alacaklının yerine geçer. Borçludan ifayı istemek gerektiğinde de
borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur. [2, 3]
Bu
kapsamda, şahsi hakkını temlik alan üçüncü kişi satışa ilişkin iddiasını
yükleniciye karşı, temellük edilen şahsi hakkı kazandığı iddiasını ise arsa
sahiplerine karşı tapu tescili ve iptali talebiyle ikame edeceği temliken
tescil davasında ispat etmesi gerekmektedir. [4]
Üçüncü
kişinin, yükleniciden temlik aldığı şahsi hak, dava dışı arsa sahipleri ile
yüklenici arasında akdedilen arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinden
kaynaklanmakta olup temliken tescil davalarında, arsa sahipleri ile
yüklenicinin hukuki durumları etkileneceğinden ve bu davalarda, yüklenicinin
arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca edimlerini yerine
getirerek bağımsız bölümleri talep etmeye hak kazandığının tespiti
gerektiğinden tüm arsa sahipleri ile yüklenicinin davada yer alması zorunludur.
[5]
Temliken
tescil talebiyle açılacak davada, davacı üçüncü kişinin arsa sahibi ile
yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince
yükleniciye bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü yükleniciden temlik
alması halinde arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi için bazı koşulların varlığı
gerekmektedir.
Türk
Borçlar Kanunu’nun 188. Maddesi gereğince; borçlu, devri öğrendiği sırada
devredene karşı sahip olduğu savunmaları, devralana karşı da ileri
sürebilmektedir. Buna göre temliki öğrenen arsa sahibi, temlik olmasaydı önceki
alacaklıya (yükleniciye) karşı ne tür defiler ileri sürebilecekse, aynı
defileri yeni alacaklıya (temlik alan davacıya) karşı da ileri sürebilir. Bu
tür uyuşmazlıklarda temlikin konusu, yüklenicinin arsa sahibi ile yaptığı
sözleşme uyarınca hak kazandığı gerçek alacak ne ise o olacağından, temlik eden
yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin
arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır. Diğer taraftan, yüklenici
arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı
şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi Türk Borçlar Kanunu’nun
97. Maddesi hükmünden yani ödemezlik definden yararlanma hakkı bulunan arsa
sahibini ifaya zorlayamaz. [6]
Açılan
davada, dava konusu bağımsız bölümün yükleniciye düştüğünün tespit edilmesi
halinde dava yükleniciden temlik alınan şahsi hakka dayalı tapu iptal ve tescil
davası olarak nitelendirileceğinden bu tür davalarda mahkemece öncelikle
yüklenicinin edimini (eseri meydana getirme ve teslim borcunu) yerine getirip
getirmediğinin, ardından sözleşme hükümlerindeki iskân koşulu (oturma izni) vs.
diğer borçlarını ifa edip etmediğinin açıklığa kavuşturulması zorunludur. Bunun
için de davaya konu temlik işleminin geçerli olup olmadığı, arsa maliki ile
yüklenici arasında düzenlenen arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince
yüklenicinin borçlarının neler olduğunun sözleşme hükümleri çerçevesinde
incelenip değerlendirilmesi gerekmektedir.
Dolayısıyla
üçüncü kişinin arsa sahibini ifaya zorlayabilmesi ve tapu tescili ile iptali
davasının lehine sonuçlanması için, mutlaka yüklenicinin arsa sahiplerine karşı
edimlerini bütünüyle yerine getirmiş olması gerekmektedir. [7]
Dava
sürecinde yüklenicinin arsa sahiplerine karşı edimlerini bütünüyle yerine
getirmediği tespit edildiği takdirde ise, Yargıtay’ın içtihatlarında
belirlediği koşullar kapsamında, davacının talebi üzerine inşaattaki
eksiklikler Mahkemece kabul edilebilir nitelikte görülürse eksilikleri
karşılayacak bedelin davacı tarafından Mahkemeye depo edilmesine karar
verebilir.
Öncelikle
sözleşmeye göre dava konusu bağımsız bölümün mahallinde keşif yapılarak
sözleşme uyarınca inşaatın fiziki seviyesi saptanmalı, bu konuda teknik
bilirkişilerden denetime elverişli rapor alınmalı, eksik iş varsa bu işlerin
bedeli saptanmalı, ayrıca sözleşme uyarınca yüklenicinin yükümlülükleri
arasında bulunan inşaat ile ilgili olarak ödenmesi gerekli belediye hissesi,
SGK primleri, Maliyeye yapılacak ödemeler ve sair ödemelerin bulunup bulunmadığı
Belediye, SGK ve Maliyeden yazışma yapılarak saptanmalı, bu araştırmacılar
neticesinde tespit edilen eksik iş bedeli ve varsa yüklenici borçlarını depo
etmesi için davacıya mehil verilmelidir. [8]
Mahkemece,
tespit edilen bu bedeller depo edildiğinde sözleşme ifa ile sonuçlanmış
olacağından istem başkaca bir eksiklik bulunmadığı takdirde üçüncü kişi davacı
lehine hüküm altına alınmalıdır. [9]
Av.
Sezer Emre
Kaynakça:
1. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E.
2018/3982, K. 2019/3814, T. 30.4.2019
2. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E.
2020/486, K. 2020/811, T. 26.2.2020
3. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, E.
2016/18092, K. 2017/8919, T. 28.11.2017
4. Yargıtay, 15. Hukuk Dairesi, E.
2020/2888, K. 2021/549 sayılı kararı
5. Yargıtay 15. HD’nin 04.06.2020 T.
2020/623 E. ve 2020/1274 K. sayılı ilamı
6. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.
2018/3982 K. 2019/3814 T. 30.4.2019
7. Yargıtay 14. Hukuk
Dairesi, E. 2018/4649, K. 2019/7172, T. 30.10.2019
8. Yargıtay 15. Hukuk Dairesi, E.
2020/867, K. 2020/2637, T. 1.10.2020
9. Yargıtay 14. Hukuk Dairesi E.
2019/40, K. 2019/7843, T. 19.11.2019
